40 岁的单亲父亲费尔刚刚与女友分手。他发现在卡尔加里，房东对房租的涨幅没有任何限制，他渴望在房子里扎根，尤其是为了他当时两岁的儿子，他和前一个伴侣有一个儿子。当时正值疫情。房价正在下跌。费尔觉得自己有机会跻身令人羡慕的房主俱乐部。
费尔是一家机械公司的领班，该公司提供包括管道和煤气在内的改造服务，年收入略低于10万元。由于疫情期间日托所关闭，照顾孩子变得更加困难，从而威胁到他的就业，因此他慢慢地接受了与父母住在一起的想法，父母可以帮助照顾孩子，而他则可以攒够钱买房。
虽然费尔认为自己很幸运，可以选择住在父母的房子里，但这个想法一直困扰着他。他觉得很尴尬。但他想，这种情况只是暂时的，他可以拥有自己的房子。2021 年，费尔搬进了自己儿时的房间，儿子则住进了哥哥的房间。将近一年后，他开始寻找房子。
费尔搜索了几个应用程序，每天都在滚动浏览房源信息。他去看了几次房子。有一栋位于托斯卡纳的房子，报价约为38万元。但一天后，他的经纪人告诉他，房子以高出要价5万元的价格成交。随着时间的推移，房价开始上涨。费尔把目光投向了克雷莫纳（Cremona）--结果却对房价和房屋状况大失所望。然后就是通勤问题。
费尔说：“作为一个单亲爸爸，每天起床开车一小时送他去外面的托儿所是不可行的。”
房产价值开始膨胀，有些甚至超过了50万元。“当你是一个想工作的单身汉时，这是不可行的，伙计，你只会成为房奴。”
费尔知道自己必须拿出近一半甚至更多的收入才能在卡尔加里买得起一套普通住宅，于是他不再浏览这些应用程序。
“我不会去买奢侈的东西，也不会疯狂地花钱。我有一份好工作。我有自己的事业。”
看似暂时住在父母家的日子，后来却变得更加漫长。在开始寻找两年后，他已经放弃了买房的目标。他说：“我们一直在装修地下室，这样我就可以把它变成一个套房。我可以住在地下室，等（我父母）老了，他们可以住在地下室，房子归我。”
随着房价的暴涨，像费尔这样的故事在艾伯塔省越来越常见。
房价突然变得像特斯拉股票一样
2022 年益普索（Ipsos）的一项民意调查显示，63% 没有房产的加拿大人已经放弃了购房的念头。在加拿大各地拥有住房的梦想逐渐破灭的时候，阿尔伯塔省由于其独特的繁荣与萧条的经济，长期以来一直是一个例外，许多居民都能负担得起房价。但随着石油价格的飙升，该省涌入了大量来自全国乃至全球各地的人，他们也想逃离城市中飞涨的生活成本。
例如，二月份的房产价格在一年内飙升了 23%。卡尔加里房地产委员会（CREA）的数据显示，自2000年以来，卡尔加里独立式住宅的价格上涨了两倍多，而同期联排别墅的价格上涨了近五倍。在同一项益普索民意调查中，一半以上的艾伯塔人表示他们已经停止了购房计划。
关于住房成本飙升原因的讨论通常围绕着供需差距的扩大展开。造成这种不平衡的一些原因包括许可程序冗长、施工周期长以及通货膨胀导致劳动力和建筑材料成本上升。
由于工资增长严重滞后于物价上涨，许多准购房者都像费尔一样，希望房价下跌来实现自己的梦想。但如果向许多房主提及房价下跌，他们就会变得焦虑不安。这就是为什么许多人将降低房价的承诺称为 “政治自杀”：任何让人们更能负担得起住房的善意努力都与房主的利益相冲突。
专家们说，通过一些经济和公共政策，住房所有权及其含义发生了转变，这加剧了住房危机，使许多艾伯塔人无法获得住房。
西蒙弗雷泽大学城市项目主任安迪-严（Andy Yan）说：“在很长一段时间里，拥有住房的想法被视为住房稳定和使用权保障的一种手段。然后，它突然变得像特斯拉股票一样。”
研究人员称，这种转变发生在 20 世纪 80 年代末。
但首先，让我们回到 20 世纪 60 年代。
卡尔加里正在膨胀。在四年时间里，卡尔加里吞并了多个社区，包括米德纳佩尔（Midnapore）、森林草坪（Forest Lawn）、蒙哥马利（Montgomery）和博内斯（Bowness）。超过 450 家石油公司在该市建立了基地。从 1960 年到 1965 年，人口增长了 22%，达到 32 万人。政府在住房方面的支出也在增长。
加拿大的社会住房主要由联邦政府资助，在 20 世纪 60 年代中期增长了十倍，为该领域长达三十年的积极公共政策奠定了基础。政府每年在全国各地建造 2 万至 3 万个社会住房单位。
正如研究员格雷格-苏托（Greg Suttor）在他的著作《仍在翻新》（Still Renovating）中所写的那样，当时的舆论氛围是，政府可以在很大程度上 “解决 ”贫困问题，而在 20 世纪 60 年代达到顶峰的福利补贴不应该只针对老年人或病人，而应该为广大中产阶级和中下层阶级提供保障。
上世纪 70 年代，社区住房（如合作公寓）兴起，不同收入水平的人在这里相邻而居，使经营者能够抵消补贴单元的成本。艾伯塔省目前的大部分经济适用房都是在这二十年间建造的。
随后，加拿大人又遭遇了飞涨的通货膨胀和两位数的抵押贷款利率。
布莱恩-马鲁尼（Brian Mulroney）领导的政府在 20 世纪 80 年代曾多次削减预算，包括削减用于经济适用房、儿童保育和租赁项目的资金，以平抑通胀和减少联邦赤字（赤字一度达到国内生产总值的 8%）。由于福利补贴急剧下降，政府出台了各种购房激励措施，同时放宽了申请抵押贷款的规定。
这一时期标志着该国主流政治意识形态的转折点。
它的新理念是，与其依赖政府福利，人们必须将自己的住房、储蓄和投资视为金融安全网；支持者认为，这种意识形态促进了企业家精神。
与此相反，Yan 说公众的资产积累是国家发起的倡议。
他说：“我们认为，'哦，这一切都与公共支持和公共资金无关'，而事实上，这完全是由于公共支持和公共资金--只是账目和流向发生了转变。”
20 世纪 80 年代以来出台的各种政策，如降低申请抵押贷款的最低首付比例、允许从 RRSP 等避税投资中提取资金用于首次购房，以及为购买第二套房产用于出租的投资者提供免税优惠等，都使拥有住房变得非常有吸引力。
政府还推出了由银行提供的金融产品，将大量房产贷款集中起来出售给投资者。
这些产品被称为抵押贷款支持证券，允许投资者从家庭支付的抵押贷款利息中获利。如果房主拖欠还款，投资者将继续从加拿大住房和抵押贷款公司（1946 年成立的加拿大皇家公司，负责管理多个住房项目）那里获得回报，该公司为抵押贷款提供保险。
“原本用于非市场住房的支出转而用于补贴购房者，”Yan 说。
“这是抵押贷款保险方面的补贴，也是对银行的保证，保证人们能够偿还这些抵押贷款。”
此类产品使银行能够将风险出售给其他投资者，并补充现金储备，从而腾出能力向更多家庭提供贷款。
2000 年代，增加住房自有率的努力变得更加积极。
政府购买了一批此类住房贷款--这些贷款被打包成金融产品提供给投资者--并以担保债券的形式回馈给公众，鼓励更多人投资房地产行业。
几年后，政府将分期付款期延长至 40 年。抵押贷款保险费被削减，CMHC 获准为只付利息、无首付的抵押贷款提供保险，激励银行向更多的人放贷。因此，即使是工作不稳定的人也能获得抵押贷款，尽管代价是高额的债务。
艾伯塔人受到了拥有住房的诱惑。全省房主与租房者的比例从 1986 年的 62% 增长到 2006 年的 73.5%。
随着需求攀升，房价也随之上涨。
Yan说：“那些有能力成为房主的人成为了房主，而那些因为种种原因不能成为房主的人，现在却被拒之门外，享受不到任何好处。”
2008 年的全球金融危机标志着这种激励机制的逆转。抵押贷款要求被收紧，更长的分期付款被取消，这使得低收入人群更难获得住房贷款资格。
为投资者和现有房主提供更多机会
低收入者的需求下降未能使房价下跌。究其原因，一是人口增加导致住房供应减少--这要归功于大量移民；二是房地产投资者的胃口越来越大。
危机发生后，为刺激经济，联邦银行将隔夜利率维持在 1%，促使商业银行将五年期抵押贷款的平均利率降至 5.5%。低利率和更严格的资格标准使那些财务状况相对稳定的人--主要是投资者和可以利用其资本杠杆的前房主--更容易购买更多的住房，同时使低收入者更难进入住房市场。
有关艾伯塔省拥有一处以上房产的人口比例的信息并不容易为公众所知。不过，在全国范围内，首次购房者的数量一直在下降。
加拿大银行的数据显示，2023 年第三季度，首次购房者购买的抵押贷款比例下降了 6 个百分点，从 2014 年的 50% 降至 44.5%。与此同时，投资者购买的住房贷款比例增长到25%。目前，重复购房者的比例接近三分之一。
此外，艾伯塔省房主与租房者的比例在四十年来首次出现下降，2021 年比 2011 年下降了 2.7 个百分点，降至 70.9%。这一下降还有其他原因，包括 2014 年的石油危机引发了该省的人口外流，抑制了需求，并将房价推到了相对较低的位置。
但随着油价的攀升，新移民也纷纷涌入该省。这次不同的是，他们中的许多人搬迁不仅仅是为了寻找经济机会，而是因为在其他大城市生活已经变得难以承受。
卡尔加里住房需求的猛增，为全国各地的现有房主和投资者带来了机遇。
Avison Young 的分析师梅森-汤普森（Mason Thompson）说：“我们注意到，总部设在多伦多、温哥华、蒙特利尔等地，但在卡尔加里没有任何房地产资产的购房者对进入我们的市场产生了浓厚的兴趣，我们每周都会接到这类群体的电话。”
Avison Young 的分析师梅森-汤普森（Mason Thompson）说。然而，这并不一定意味着公众更能负担得起。
根据卡尔顿大学城市研究与教育中心兼职教授兼高级研究员史蒂夫-波默罗伊（Steve Pomeroy）的研究，加拿大各地的租户最终支付的租金比新建租房的平均租金高出约 170%。
这是一场 “穷人 ”与 “富人 ”之间的挑战
与此同时，更激烈的竞争也让那些想买房安家的人的预算捉襟见肘。
卡尔加里的房地产经纪人贾米尔-托巴尼（Jamil Thobani）说，他售出的几乎所有房产都是以高于挂牌价的价格买入的，而他的客户中有近一半来自省外。
“我告诉你，现在有一种挫败感，”Thobani 说。“这就像，'啊，我们失去了那一个，或者我们失去了另一个，我们不可能再找到另一个地方了。好吧，我的租约就要到期了。我需要离开这里。'然后，他们就会尽其所能，比下一个人出价更高。”
随着全国住房存量的减少，包括 Yan 在内的研究人员担心，住房所有权会集中在那些希望通过购买更多住房来积累财富的人手中。
Yan说：“现在，这是无房者和有房者之间的挑战。”
Policy Alternatives 经济学家里卡多-特兰扬（Ricardo Tranjan）说，这就是为什么仅仅依靠增加住房供应是错误的。他说，解决方案还包括为最需要住房的人提供更多负担得起、更方便的住房。
2017年，联邦政府在提高住房可负担性方面的作用以《国家住房战略》的形式得到了某种程度的恢复。政府承诺在未来十年内投入 400 亿元，实施多项旨在增加市场、社区和经济适用房供应的计划。其中一部分资金还被用于鼓励在全国范围内提高住房自有率。七年后的四月，联邦政府推出了另一项战略--“加拿大住房计划”（Canada's Housing Plan），计划新建 10 万套经济适用房，并修缮 30 万套现有住房。
联邦政府的其他努力还包括将抵押贷款摊还期限提高到30年，为建造出租公寓和非营利组织购买此类单位的计划提供资金，为建筑商提供税收优惠，以及关注未充分利用的联邦土地以建造新房。总理贾斯汀-特鲁多（Justin Trudeau）称其为 “加拿大有史以来最全面、最雄心勃勃的住房计划”。
特兰詹表示，尽管这是朝着正确方向迈出的一步，但这些举措并不能改变住房市场的结构。
Tranjan说：“我们在联邦、省或市一级所做的一切，都不会让我们脱离以资产为基础的经济。（我们所做的）大部分工作都是在增加供应量，但这些供应量中有多少会以合理的价格被那些不是寻找投资房产的房主购买呢？”
随着越来越多的人无法获得住房，费尔想知道，如果他的父母没有房子，他会在哪里。
他说：“如果我没有父母，我就完了。”
加拿大统计局的一份报告显示，父母的财富确实对成年子女的家庭财富起着重要作用。
这项研究没有考虑父母没有住房的成年人，而是将父母的住房财富分为三个等级或组别：最低、中位和最高。
假设你是上世纪 90 年代出生的卡尔加里人，年收入在 6 万加元到 12 万加元之间，但你父母的住房财富属于最低三等--研究发现，与收入相同但父母财富属于最高三等的人相比，你的房屋价值平均要少 4.8 万加元。
多伦多的差距为 11.7 万元。
报告指出：“这一结果强化了......父母的住房财富可能在高房价市场比在全国其他地区发挥更大作用的结论。”
“在房价较低的地区，父母的经济支持对购房的重要性可能较小，例如在农村地区和较小的城市地区，子女房产价值与父母住房财富相关的差异较小”。
这意味着，随着房价的上涨，父母较富有的成年人与父母较贫穷的成年人之间的财富差距也会拉大。
“我认为，如果我们当年的情况类似，我父亲根本没有资格买我们现在的房子，”费尔说。
“我很庆幸自己还在这里，但作为一个 40 岁的人被困在家里实在令人沮丧”。
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