在东约克区的一条郊区街道上，独栋别墅鳞次栉比，其中一栋显得格格不入。这座曾经只有一间卧室的小平房已经不复存在，取而代之的是水泥地基和一楼的木质骨架，看起来已经荒废。
根据市政和房地产记录，这栋房子是在 2021 年 8 月以$825,000的价格买下的，买主在第二年获得了建筑许可证，准备将其拆除，建造一栋拥有四间卧室、五间浴室、地下室和车库完工的现代化房产。买主随后在 2023 年春以近 100 万元的价格出售了该房产，项目尚未完工。
根据房产数据网站 HouseSigma 的挂牌记录，新买家继续执行该项目，但上个月，该房产再次以 99.9 万元的价格挂牌出售，这次是作为出售权出售。挂牌记录显示，9 月 12 日以 115 万元的价格售出，但一周后又以更低的价格重新挂牌，不过挂牌很快被暂停。
如今，这座尚未完工的房屋被一道金属栅栏挡住，禁止任何路人进入，前草坪上散落着建筑材料。
这只是房屋翻新失败的一个例子。
在多伦多疫情期间火爆的房地产市场中，房屋翻新热潮愈演愈烈，以至于 Re/Max 最近的一份报告发现，翻修和重建是“房价上涨背后最被低估的因素之一”。但当市场转向时，许多翻修者和建筑商发现自己陷入了困境。
专家表示，快速翻转和房价飙升的日子已经结束了，那些在疫情最严重的时候趁利率极低之际进入市场、希望快速赚钱的投机者现在正在付出代价。
不仅建筑、劳动力和材料成本飙升，而且近几个月来，高利率和房价下跌也给装修者带来了沉重打击。这些因素，加上对空置房产的贷款，让许多投机者别无选择，只能以远低于他们预期的价格出售，在某些情况下，他们损失了数十万元。
虽然许多房屋翻新者可以承受财务损失，但越来越多的投资者拥有的房产（其中一些经过翻新和翻）正在进入出售权阶段，即在房主无法支付抵押贷款后，贷款人接管房屋并将其出售并收回成本。
汉密尔顿 M Gibson Legal创始人、房地产律师马修·吉布森表示，房价下跌对房地产市场的影响微乎其微，但希望人们不要再将房地产视为“快速致富的手段”。
Gibson说：“我们看到许多人在疫情期间毫无经验就进入这个领域，并将其视为一种快速赚钱的方式，但没有意识到成本、时间和风险。”
“当市场出现波动时，他们的投资就会损失 5 万到 10 万元，而且没有足够的钱将其出售或出租。”
危险的策略
在过去两年中，Gibson的大部分法律业务都致力于为那些提供贷款但无法收回资金的贷款人提供服务。一些借款人是投资者，其中包括房屋翻新者。许多人从私人贷款机构获得贷款（这些贷款机构不像大型银行那样受到严格监管），因此借款人更容易获得高息抵押贷款。
Gibson说，无法获利、损失投资权益的房屋炒卖者在无法偿还抵押贷款时就会陷入困境。
“这已经成为我业务中非常重要的一部分，”他表示，并补充说，他现在每月有 5 到 10 起销售权案件，而在疫情之前，每月最多只有 2 起。
Royal LePage State Realty的经纪人兼团队负责人 Mike Heddle 表示：“对于那些希望翻新房屋或强制升值（通过翻新房屋来增加价值）的人来说，这是一个冒险的策略。”
他补充说，这是因为房地产资产的“流动性不强”，这意味着出售需要时间，而且收购成本高昂。
他说，从事该行业很长时间并积累了资产的房屋炒卖者能够渡过难关，但新玩家则被远远甩在身后。如果有人拥有许多房地产资产，他们通常可以再融资并利用其他房产的资产来摆脱法律困境。但对于那些没有其他资产的人来说，他们的财务状况就会变得不稳定。
“缺乏经验的投资者损失了巨额资金，而且不负责任，”他说。“如果处理不当，将产生严重而重大的财务后果。”
Graeme Hamilton是Spergel驻多伦多的破产受托人 ，他正在处理一份文件，其中一名投资者购买了两处房产，打算将其翻新改造成学生宿舍，但最终未能成功。
他说，这些房产被挂牌出售，而投资者却难以支付每月的抵押贷款金额。最终，这些房产以亏损的方式出售，投资者承担了 $325,000 的差额。
Hamilton的客户能够从现有资产中提取股权，与贷方达成让各方都满意的和解。“如果这是投资者的第一次转手，他们不太可能存够足够的钱与贷方和解，也不太可能有足够的股权来提取，”他说。
他补充说， 房屋翻新者通常还有各种信用额度来支付装修和人工成本，这增加了他们的债务负担。“如果真是这样，他们就会面临某种破产，而且很可能会发生一系列破产事件。”
房价较峰值下跌 17%
根据多伦多地区房地产委员会 (TRREB) 的数据，自 2022 年 2 月的峰值以来，GTA 的房价已下跌 17%。
大多伦多地区部分地区的情况更糟，King City房价下跌了 43%。布兰普顿也出现了惊人的 23% 的跌幅，皮克林紧随其后，下跌了 22%。多伦多房价自高峰以来已下跌 8%，独立屋继续支撑高价，买家对居住在该市的需求强劲。
Re/Max Realtron 房地产经纪人Cameron Forbes表示，目前想要转手出售房屋的投资者没有足够的利润。
“利率开始下降，因此翻新或转手将更有利，但转手的成本已大幅上升，”他说，并补充说，一些在高峰期购买的人持有房产并将其出租。
“如果他们不必出售，他们就不会出售；但如果他们要出售，他们就必须亏本出售。”
在列治文山，自 2022 年的峰值以来，平均房价已下跌 11.6%，两栋相邻的房屋在 2021 年以每栋 260 万元的价格被购买。效果图显示，这些房屋将被拆除，为中层建筑让路，但这并没有发生。2023 年，其中一栋房屋售出，亏损 84.5 万元，另一栋房屋被投放市场出租，但该挂牌后来被暂停。
房屋炒卖狂潮会卷土重来吗？
专家表示，加拿大央行自 6 月以来已连续三次降息，开启降息周期，未来还将进一步降息，此举将吸引更多投资者。但除非房价再次大幅上涨，否则疫情期间的炒房热潮可能在一段时间内不会出现。
房价下跌和销售活动放缓可能会让考虑不同投资工具的房地产投资者产生一些“恐惧”。
“住房不是用来投机的，而是要给人们提供住的地方，”Forbes说。“它不是股票市场。”
房地产市场的放缓淘汰了那些缺乏经验的炒房者，他们很可能不会很快重返市场。
Hamilton说：“这不是胆小者能做到的，如果项目不成功，人们确实需要应急计划。”
“许多人在疫情期间为房地产支付了过高的价格，如果他们的财务状况不稳定，未来一两年对他们来说将是一个挑战。”
来源：thestar 封面：R.J. Johnston/Toronto Star
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