两年前大学毕业后，Nisha Mohan 设立了一个新目标：置业。即使找到一份心理治疗师的全职工作后，随着新冠期间房价上涨，她知道如果她爸爸的帮助，她将无法实现这个目标。
2020 年 8 月，刚从渥太华大学完成硕士学位的Nisha和她的男朋友开始在首都附近寻找可以住的地方。她说， COVID-19 期间两个人都居家办公在感觉很不好，这对情侣想换到一个更大的房子，也不想再花冤枉钱付房租了。所以，在她爸爸的支持下， 他们在附近的 Stittsville 买了一套三居室的townhouse。
虽然Nisha和男朋友有一些积蓄，她的爸爸Gord Mohan，是一位Burlington 的房地产律师，帮助他们支付首付并共同签署了他们的抵押贷款。26 岁的 Nisha 说：“我爸爸帮助了我们，真是莫大的幸运。我觉得如果没有他，我们不可能买房。”
Nisha 是越来越多的买家中的一员，他们与父母共同拥有他们的第一套住房，帮助他们在现在过热的房地产市场中买房。Sotheby国际地产和Mustel集团最近的一项调查显示，随着房价的高涨，37%的年轻买家计划（与家人/伴侣）分享他们的第一套住房的所有权。
虽然共同所有权越来越受欢迎，但它比看起来要复杂得多。如果流程没有做对，专家说可能会导致麻烦。
以下是一些注意事项：
财务影响
对于父母来说，共同签署或担保抵押贷款意味着如果孩子违约，他们将承担抵押贷款的责任。这就像拥有第二笔抵押贷款，这可能会束缚父母的财务状况，并阻止他们获得另一处房产或贷款，或者无法按计划退休。
在Nisha的案例中，Gord将自己为女儿付的首付作为贷款给女儿，并期望女儿在经济条件允许的情况下偿还。为了保护自己的投资，他以房子的产权为抵押登记了这笔贷款，所以如果银行没收了这处房产，他将是房屋出售时的下一个优先还款对象。
多伦多房地产经纪人 Lesli Gaynor 通过她的公司GoCo Solutions帮助客户共同拥有房产所有权，她建议父母只签署有限的时间内的抵押贷款，并说明他们计划何时退休。然后，孩子要需要考虑如何在续签时自己有资格获得抵押贷款。
税收影响
购买新房产时需要缴纳土地转让税，如果房子后来以更高的价格出售，父母也可能面临他们缴纳一定百分比的资本利得税。Gord说，父母规避税收的最简单的方法是共同签署或担保抵押贷款，而不以房屋所有权为前提。但Taylor想法不一样：如果有必要继续申请所有权，父母和孩子可以签署一份经过公证的协议，说明父母只涉及姓名，对房产没有任何实益利益，所以他们不应该纳税。如果不能完成，父母可以通过律师只承担财产的 1% 来减少他们的税收影响，其中 99% 归孩子所有。
Gord 说，这样做还可以保护首次购房者获得土地转让税退税的权利，在安省最高可退税 4,000 加币（在多伦多最多可退税 4,475 加币），如果买家平分所有权，这一退税可以减半。
共享所有权也意味着将您的信用交到您的孩子手中。
抵押贷款经纪人Ross Taylor建议密切关注孩子的抵押贷款付款，以确保按时支付，例如通过设立一个联名账户。
吵架的可能
Nisha和她的伴侣想买一套待翻新的房子，不过她说，父亲一开始想知道，为什么他俩可以指望他帮他们找到一套可以搬进去就住的房子。“我们想做那些翻新。这是我们的第一所房子。我们想要那些以后能够继续投资房产的经验。”
虽然这对她来说最终没有成为问题，但 Nisha 可以看出，有时与父母共同所有房子时，父母认为他们应该比孩子想像的更多地参与买方的决定。虽然共同签署人可以选择按照自己的意愿分割房产的所有权，但即使他们只拥有房产的 1%，他们仍然对债务负有 100% 的责任。因此，专家表示，最好制定一份列出基本规则的书面协议。
“作为共同签署人，你拥有很大的权力，”Gaynor 说。如果除了共同签署抵押贷款外，父母还拥有房屋所有权，则双方业主必须共同决定何时出售房产或是否要再融资。
Taylor提到了一个案例，一位 80 多岁的父亲共同签署了女儿的抵押贷款，但在她负债累累并失去工作后，现在拒绝让她再融资。结果，她现在正在卖掉她的房子。
但也存在一些问题，比如维修、决定由谁来负责修补漏水，以及对房子做出其他决定。Gaynor建议用一份明确的法律协议来说明这一切。
突发情况的出现
即使亲子关系很好，共同签名者也应该为意外做好准备。例如，如果父母作为共同签名人去世，他们对财产的利益将流入他们的遗产。因此，最好在购买时在父母的遗嘱中解决这种情况，Gord 说。Gaynor说，在共同借款人去世时，贷方还可能要求剩余的所有者自行重新获得抵押贷款资格。
人寿保险可以帮助抵消一些费用，Taylor还建议考虑伤残保险。
专家建议预防另一种情况：离婚。
如果父母共同签署了他们的孩子和他们的伴侣拥有的房子，并且随后小两口的关系破裂，如果它被认为是婚姻住宅，那么伴侣可能会要求拥有一半的房子。为了保护父母的投资，他们可以像Gord那样将其登记为房子的留置权。
另一方面，如果共同签署的父母离婚，他们的前任也可能要求获得父母在孩子财产上投资的一半。
在另一个糟糕的案例中，Taylor说，一位退休的父母共同签署了他儿子和儿媳拥有的房子。当儿子后来离婚时，父亲不得不承担抵押贷款。由于他有限的养老基金和自己的抵押贷款，他无法按时付款并最终被银行和加拿大抵押贷款和住房公司起诉。
但Taylor表示，尽管共同所有权存在各种潜在的挑战和风险，但它通常会“天衣无缝”地进行。
“最好的情况是各方之间完全透明和完全信任，”抵押贷款经纪人说。
对于Nisha来说，这次经验是值得的。“对我来说，这是在继续上学和自己买房之间做出选择，”她说。即使没有完成硕士学位，我也不后悔，因为上学后再买房可能会花更长的时间。
来源：torontostar 封面：torontostar
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