美国房地产对于中国买家依然“非常有吸引力”，美国房地产经纪人协会报告显示，截止至2021年9月，中国公民对美国商业地产投资增长至7亿美元。2022年美国房产市场火热，无论国内外投资者都想分一杯羹。那没有入籍美国也没有绿卡如何在美国买房呢？买房需要交额外费吗？怎么纳税呢？一起来看看吧！
必须是美国公民才能在美国买房吗
在美国买房者不需要美国身份，尽管不是美国公民或者没有绿卡都可以在美国投资房地产。但是，前提是需要有自己的个人税号（ITIN）。
ITIN是什么？如何申请个人税号？
ITIN 全称是 Individual Taxpayer Identification Number，是美国国税局（Internal Revenue Service, IRS）针对没有资格申请社安号（SSN），但是有报税要求的人士而专门设立的号码。
ITIN可以通过美国国税局邮寄申请，也可以经由国税局批准的律师颁发：
- 在国税局网站下载并填写W-7表格
- 用英文填写有效申请理由
- 根据国籍，可能还需要提供有效期内的护照、签证、和两个以上的带照片身份证明，如驾驶证
小提醒！即使在美国买了房， 也不代表一定会取得任何合法居留权、和身份的特权。如果希望在美国停留超过一般签证允许的时间，那应该请一位移民律师帮忙延期签证。
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没有绿卡应该以什么名义买房呢
- 外国身份的投资者不仅可以直接以自己的名义在美国买房
- 还可以通过一些企业单位的名义买房，如本国公司、外国公司、有限责任合伙公司、合资企业、不动产投资信托公司或股份有限公司购买房产
中国公民可以用现金在美国买房吗
在美国房产买卖中，中国 公民可以全部使用现金交易。根据美国法律，超过10000美元的现金交易必须向联邦政府汇报，因为政府要了解该资金来源的合法性。
- 汇报需要包括所有与交易有关人员的资料，如购房者、房产中介、律师以及产权公司
- 现金购房者有可能节省部分申请抵押的费用、贷款发放费用、房产评估和产权保险费
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美国买房必须亲自到场完成交易吗
在美国购房不一定要亲自到场。如果人在国外不能亲自赴美完成交易，可以以书面形式拟一份“委托书”，授权另一方代表购房者进行交易，授权者还可以以购房者的名义签字完成交易。不过，买房不算小事，尽可能还是亲自到场看清楚为佳。
没有美国身份，买房需要交额外费用吗
购房者没有美国身份，买房时通常需要支付额外费用，如产权调查和保险、法律以及记录费用。总计约为总交易额的1~ 2.25%，如，购买了50万美元的房产，则需额外多准备5000~11250美元。
外国人在美国买房怎么纳税
外国投资者在美国买房的目的、房产的用途，决定着税务差别。这是计划作为一所度假房，或是在美国做生意时短暂居住的房子，还是一项投资呢？这时候，房地产律师和会计可以对购房者的房产选择提出合理建议。
中国籍购房者在美国买房一般会设计以下几种税务：
- 房产税
- 个人所得税（租金收入）
- 资本利得税（卖房收入）
- 赠与和继承税（赠与和继承房产）
如果打算在美国买房出租的话，美国政府要求外国人根据租房的净收入，缴纳个人所得税，包括州税和联邦税。
租房净收入=租金总数-房屋管理相关开销（如，房产税、物业费、水电费、维修费、折旧费等）
没有及时纳税，或者忘交纳税申请单会有哪些影响：
- 如果没有及时上交纳税申报单，则可能要缴纳租房净收入30%的罚金
- 即使租房投资蒙受损失，也不欠政府任何税收，也必须即使上交纳税申报单，否则有可能需要缴纳罚金
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关于 FIRPTA 你要知道的几件事
1980年通过的《外国人投资房地产税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act，简称FIRPTA）规定，外国人出售在美国投资的房地产时，必须缴预扣所得税。
在哪些情况下外国人可以不需要预扣税呢？
- 一般持有B类别或者F类别签证， 即持商务旅游或者学生签证的外国人，如果出售在美国的房产，需要支付预扣税；
- 而持有美国绿卡，或持有工作签证（H1）以及跨国公司经理及专业人员签证(L1)的外国人， 只要一年中在美国居留时间达到要求，就不适用FIRPTA。卖房时无需缴付预扣税。
外国人在美国买房如何贷款
在美国申请房屋抵押贷款之前，必须建立信用，并获得良好信用评分。
- 可以通过申请美国的银行账户和信用卡账户积累你的信用评分
- 确保纳税申报单上报告了所有收入，并即使上交纳税申报单
外国购房者在交了30%-40%的首付金后，很容易申请购房贷款。
- 通常银行要求申请贷款的外国购房者在该银行至少有10万美元存款
- 外国贷款者还可能要提供一份至少3个月的存款证明
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