据报道，五年多前，一群GTA的投资者发现他们集体投资的银团抵押贷款被欺诈，损失金额近数百万加币，此涉案律师现已被安省法律协会撤销律师资格。
Christopher Di Giacomo代表84名客户，他们在黑熊地产公司（Black Bear Homes）的16个房地产项目上投资超过770多万加元，该公司由一名被定罪的欺诈者所持有以及运营。
在此银团抵押贷款中，借款人（此案是黑熊地产公司）找到一个以上的私人贷款人，将贷款资金投资于一个开发物业，而不是去找银行贷款。
这些特殊的银团抵押贷款风险极高，因为贷款合同没有为客户的投资提供安全保障，这些投资本应用于翻新或建造在安省水晶海滩的房屋，该社区位于Niagara Falls以南约30公里处的 Lake Erie湖畔。
相反，贷款合同允许客户的抵押贷款被推迟到未来的建筑融资抵押贷款之后，而且对黑熊公司的资金使用没有任何限制。因此，当开发商拖欠贷款时，新的第一抵押人根据销售权出售了房产，让银团抵押贷款投资者一无所获。
‘故意不诚实’
在12月和3月的严厉裁决中，律师协会法庭听证处认定Di Giacomo从未向他的客户解释过任何这些风险，"故意对他的客户不诚实，完全没有保护他们的利益和投资。"
"不当行为的程度，包括未能与客户进行基本沟通、利益冲突和对信托基金处理不当，涵盖了违反律师基本职责和义务的范围，"Frederika M. Rotter为法庭小组写道。
加拿大CBC NEWS调查发现，GTA华人社区的120多人很可能在银团抵押贷款投资中损失了近900万元，并借给了一个被定罪的骗子。
Di Giacomo的不当行为细节包括：未能解释银团抵押贷款的价格高于房产的购买价格；在客户不知情的情况下推迟客户的抵押贷款，在某些情况下，尽管知道Black Bear Homes已经拖欠客户的利息；在推迟他的客户在四个项目上的抵押贷款之前，没有披露利益冲突，而这四个项目的抵押贷款是由Di Giacomo自己的父亲提供的。
通过他的律师，Di Giacomo拒绝对这个故事发表评论，因为他目前正在对法庭吊销其执照的处罚决定提出上诉。
退休人员损失超过15万加币
Margaret Wong，一位投资了四个Black Bear Homes项目并损失了20万加币的退休人员说，她终于对律师恢复了一些信心。
她说：“我只是希望法律协会能够坚持他们撤销他的执照的决定。”
“这样，其他律师就会意识到，如果他们故意以这种无知和不履行职责的方式行事，就会受到惩罚。”
图片来自Nicole Brockbank/CBC，版权属于原作者
Alexander Wong是Margaret Wong的教会朋友，他在三个黑熊项目投资上损失16万加币。
“这影响了我们的生活，”他告诉CBC新闻。“我认为他们做出了正确的决定......以确保法律协会将从公众那里获得对司法的信心。”
两人都说，他们把自己的损失以及其他投资者的损失部分归咎于Di Giacomo ，因为他在没有通知他们的情况下，把他们名下的贷款推迟到其他人后面。
“通过签字，我们完全失去了对财产的权力和控制，” Margaret Wong说。“房产的价值是100%的贷款，黑熊从未对房产贡献过一分钱。”
CBC News在2017年的一项调查中首次报道了这些银团抵押贷款，该调查揭示了Wong和GTA地区华人社区的其他100多人如何在Black Bear Homes投资，投资损失可能超过900万加币的。
这些联合抵押贷款是由当时注册的抵押贷款代理人Dominic Ha招揽的，许多投资者在教会中认识他。
图片来自CBC，版权属于原作者
根据合同，Dominic Ha从他招揽的每个银团抵押贷款人中获得10%的佣金，用于 "抵押贷款指导、推荐、管理和咨询费用"。
法律协会的小组发现，Dominic Ha也是Black Bear Homes的负责人之一，该公司是由被定罪的欺诈者Gary Fraser控制。
据Niagara Falls警方称，Fraser曾在2008年因在2000年至2007年期间欺骗13名受害者超过200万加币而被判定犯有28项超过5000加币的欺诈罪。
没有刑事指控
在Black Bear Homes的案件中，从未提出过任何刑事指控。约克区警方调查了这些银团抵押贷款，但在2017年10月结束了调查。
在CBC NEWS调查后，Dominic Ha的抵押贷款代理执照于2018年被省监管机构吊销，他和他的公司都宣布破产了。
根据法庭的裁决，Di Giacomo也没有披露Dominic Ha在为客户提供投资建议时存在利益冲突。
图片来自Wow TV，版权属于原作者
Dominic Ha从未告诉他的客户他是Black Bear Homes的负责人，并从每个抵押贷款投资者中获得10%的佣金费用。
Di Giacomo向小组提出，他不知道Dominic Ha从每个客户那里得到的佣金。但专家组不相信他的话，指出抵押贷款文件中列出了这笔费用，而且Di Giacomo的客户信托账号中都显示向Ha的公司预付了这笔费用的资金。
Di Giacomo被声称 ‘极度不称职’
Di Giacomo的律师和代表安大略省法律协会（LSO）的律师向法庭小组提交了一份联合意见书，其中Di Giacomo承认有不当行为，但解释说他的行为是 "极度不称职 "的结果。
这些意见书认为，Di Giacomo不了解他对客户的义务，不了解他在为谁行事，他认为他的客户是Black Bear Homes，而不是银团抵押贷款投资者。
因此，他们建议对Di Giacomo处以停牌一年的处罚，同时永久禁止他从事涉及银团抵押贷款的工作。Di Giacomo还必须向客户退还他从客户那里获得的大约12万加币的费用。
专家组不接受Di Giacomo不知道自己在做什么的说法。相反，他们认为他是一个 "经验丰富的专业人士"，在美国从事法律工作13年，没有出现过任何问题，并且按照合同规定，顺利完成了银团抵押贷款的各种资金转移。
"在权衡各种可能性后，间接证据导致了一种推论，即律师不是被愚弄，而是蓄意或故意或鲁莽地行事，"判决书中写道。
"该律师宁愿选择Black Bear Homes的利益而不是他的客户的利益。他还倾向于他父亲的利益"。
在他的上诉通知中，Di Giacomo声称法庭小组在法律上是错误的，因为它拒绝了联合提交的处罚，没有接受他的行为是极度不称职的说法，并且在没有足够证据的情况下得出不诚实和/或故意或鲁莽的不当行为的结论。
但是法庭小组确实接受了联合意见书的部分内容：命令Di Giacomo退还84名客户的服务费，并向LSO支付15万元的费用。
现在，Margaret Wong 和 Alexander Wong希望LSO重新考虑他们的决定，通过律师协会的赔偿基金赔偿投资者，该基金帮助那些因为律师或律师助理的不诚实而损失的客户。
新闻来源：CBC News 封面: Di Giacomo & Associates/Instagram
1
