加拿大的婴儿潮时期的人们全身心地投入到房地产投资中，希望在暴利中获得更多回报。这是加拿大住房统计计划(CSHP)对2020年投资者人口统计的新研究得出的结论。
加拿大统计局（Stat Can）的研究发现，大多数居民房地产投资者至少在55岁以上。年轻的投资者在人口中的比例不足，给市场带来了一个独特的问题，因为老年家庭集中在一个单一的资产上，对寻找住所的年轻成年人形成了危机。
加拿大房地产投资者
全国大部分的居民投资者都是55岁或以上的人。从五个省的房产登记数据来看，新斯科舍省（66.9%）和新不伦瑞克省（66.1%）的投资者比例最大。尽管其他省份也没有落后太多，不列颠哥伦比亚省（58.5%）、曼尼托巴省（58.1%）和安大略省（57.1%）。在这些省份中，每3个居民拥有的投资物业中，有近1个是由婴儿潮一代持有的。
如果你一直在关注，这个比例不应该太令人惊讶。知名抵押贷款经纪人Ron Butler以前曾观察到，年长的房主在升级时挂在现有房产上的情况急剧增加。与其卖掉旧单位，不如变成出租单位，利用其价值来支付新房的费用。
该策略增加了家庭对单一资产类别的风险，增加了脆弱性。然而，几十年来它一直有利可图，所以任何关于风险管理的呼吁都会被置若罔闻。如果一个投资者的杠杆率过高，他们就有问题了。如果一个经济体是由过度杠杆化的投资者组成的，那么这个经济体就有问题了。
年轻投资者人数不足
在这个统计数字的另一面，该机构发现，年轻的投资者的代表人数不足。
在安大略省（37.8%）、不列颠哥伦比亚省（36.5%）和曼尼托巴省（35.8%），35至54岁的人拥有大约三分之一的居民投资者的房产。在新斯科舍省(29.1%)和新不伦瑞克省(29.5%)，这一比例下降到不到婴儿潮一代的一半。
根据Stat Can的说法，时间和资金是原因。攒首付不是一个快速的过程，而攒两个首付则更难。特别是在BC省和安大略省这样的高价市场，你会期望年轻投资者的份额比更可负担的市场还要小。但情况并非如此。
在储蓄首付障碍较小的省份，年轻投资者所占比例较小。在新斯科舍省或新不伦瑞克省买房比安大略省或不列颠哥伦比亚省更容易，特别是在2020年时。然而，年轻投资者在价格较高的省份中的比例更低。这种趋势并不像只是时间长意味着更多的接触那么直接。必须有一个文化或基于机会的因素也存在。
移民投资者与加拿大出生的投资者相比
加拿大统计局还报告说，已定居的移,即那些在 2010 年之前抵达加拿大的人,更有可能成为投资者，而不是他们在人口中所占的比例。例如，BC省发现移民投资者的平均财产价值总计为 2,200,000 元。相比之下，加拿大出生的房地产投资者的平均评估价值为 1,610,000 元。
同样，在安大略省，移民投资者的平均评估价值为 1,290,000 元，加拿大出生的投资者为 890,000 元。
根据加拿大统计局的数据，造成这些价值差异的一个主要原因是移民投资者“更有可能在更大的人口普查大都市区拥有主要住所”。加拿大统计局在报告中解释说，在人口稠密的城市，房产评估值“通常高于其他省份”。
Mortgage Outlet Inc. 的抵押贷款经纪人兼企业策略师 Leah Zlatkin 认为，一个主要因素是该国移民的竞争过程，该过程倾向于欢迎受过高等教育和高薪工作资格的新移民。
个人平均收入和投资者年龄
报告还发现，BC省和安大略省的收入差距更为明显。
在BC省，加拿大出生的投资者在2020年的平均个人收入为10.5万元，而移民投资者的平均个人收入为8万元。
安大略省的移民投资者也有同样的平均收入80,000元，该省加拿大出生的投资者的平均个人收入为100,000元。
值得注意的是，新斯科舍省和新不伦瑞克省是五个省份中唯一显示移民投资者的收入高于加拿大出生的投资者的个人收入的省份。
在新斯科舍省，移民投资者的平均年收入为75,000美元，而加拿大出生的投资者的收入为65,000元。在新不伦瑞克省，2020年移民投资者的平均个人收入为6.5万加元，而加拿大出生的投资者平均收入为6万加元。
"当你看到这里的平均收入时，这些人中的大多数都没有资格购买两到三套房子，"Zlatkin说，解释了与2020年住房市场的关键差异。
除了显示55岁及以上的居民在投资者中所占的比例 "高于他们在省内人口中所占的比例 "之外，报告还解释说，35岁及以下的加拿大人在2020年的房产投资者总数中平均占5%。
Zlatkin称这是 "令人震惊的"。这可能是一代人的财富，来自家庭的财务缓冲，以及年轻投资者的生活方式重心转移的结果。
Zlatkin说，这一趋势可能反映了千禧一代对工作生活平衡的需求增加，这对房地产投资者来说是一种奢侈，他们出租房产，只需维护房产就能产生财富。
为了出租多处房产，你实际上 "可以获得相当多的财富，而且它在你的整个一生中都是长期存在的，"她说，"对于有钱的千禧一代或有代际财富的人来说，年轻人有难以置信的购买动机是有意义的。"
投资者人口结构对价格有很大影响
人口构成对房价有很大影响。更大的杠杆作用会转化为更高的房价。更大的杠杆率导致更高的房价，以及更大的房屋竞争。加拿大最大的银行RBC特别警告说，投资者正在取代首次购房者。
升级时利用现有房产的杠杆的正常化也是有问题的。它阻止了更多可负担得起的单位进入市场，使可负担得起的库存更加稀缺。这就像你在攀登房产阶梯时拉高了台阶，所以没有人可以跟上。更少的库存，同时与更多的投资者竞争相同数量的单位。
还有就是单点故障，以及非生产性资本的转移。
所有这些问题都不是新问题，但它们正变得越来越糟糕。加拿大正在把自己画到一个角落里，它依赖于未来的几代人搬到这里来支付越来越高的租金，而很少关注他们如何能够获得这些租金。
来源：betterdwelling ctvnews 封面：Kindel Media/pexels
0
