温哥华房改：1户变8
据报道，温哥华的大部分住宅用地都被独立屋占据，市中心和部分区域有大量的高层公寓楼。但相对较少的是城市屋、三层楼高的中等密度住宅。这类中等密度的住宅在北美许多城市都很抢手，但在温哥华却很少见，被称为“缺失的中等住宅”。
前两天吵得沸沸扬扬的温哥华市政府“大动作”：独立屋“1户变8户”，如今终于落地，在昨天的温哥华市议会上，正式通过。
据CBC报道，温哥华市议会通过了《分区与开发条例》（Zoning and Development Bylaw No.3575）的修正案，允许在独立屋地块上最多建 6 个单元——如果是为了建出租专用房，则为 8 个。
这意味着传统独立屋社区也将转型成多住宅社区，住房密度将会大幅增加。
这是过去十四年来温哥华在住房方面最重大的改革。
大多数独立屋地块能改建3~6个单位：
对于标准地块，即33英尺宽的地块，新建筑的最大建筑面积将从目前的约3400平方英尺增加到约4000平方英尺，每个地块最多可以容纳4个单元。
对于大型地块，即50英尺宽的地块，最大建筑面积将从5200平方英尺增加到约6100平方英尺，从而可容纳多达6个单元。
对于出租专用房，一个独立屋地块上最多允许8户。其中1个单位可以由业主使用。
建筑最高限定高度为3层（37.7 英尺）。
市内约6.5万个独立屋地块中的大部分，都会受到这项新政策影响，市府预计，在正式生效后，每年将收到约200份兴建多单位式住宅的申请。
据市政府工作人员估计，新的多户住宅的成本将是新建独立屋成本的50%，是新建公寓成本的75%左右。
“这种多户住宅将允许在每个独立屋地块上建造更多的房屋，从而使土地成本可以由多个业主分摊。虽然新的它的价格仍然超出许多家庭的承受能力，但这个价格至少低于这些社区目前的房价。”
换句话说，对于温哥华标准独立屋地块，房屋结构的最大建筑面积将从目前的2,800平方英尺降至2,400平方英尺，住房的使用面积减少了14%。
400平方英尺几乎相当于2个普通卧室的面积，或是半套地下室的面积。
与此同时，独立屋土地上的主要住宅密度将大部分转移到后巷屋中。后巷屋的最大面积将从现有的0.16 FAR增加到0.25 FAR，这将使得后巷屋的住宅面积增加56%。
新规的目的很明显：作为独立屋业主，你可以选择不在自己的土地上盖多户住宅，但你要是想把老房子推倒重建，新房只会比之前更小，后巷屋倒是可以加大。
市长Ken Sim表示，该政策将使老年人能够缩小住宅，使年轻人能够留在社区。
市政府工作人员没有提出更高的密度，主要是因为担心会压垮这种低密度社区的小型公用事业，特别是下水道，否则需要大量的再投资。一些表示反对的公众发言人，也对路边停车需求的增加表示担忧。
今年秋天，预计省政府将提出在全省独立屋地块上允许最多四个单元的政策细节。
本拿比批准加盖后巷屋和次级套房
温哥华市1户独立屋土地允许改建8户单位的新规定后，本拿比这边就跟上了。
本拿比市日前通过修订附例，准许市内住宅业主在后院范围兴建“后巷屋”（laneway home）；而双拼屋（semi-detached house），则可间隔兴建“次级套房”（secondary suite）。
这些“后巷屋”和“次级套房”不可与主屋分开出售。
本拿比的后巷屋可作为长期租用房屋出租，但不可用作短期出租。
市政府将于2023年9月18日开始受理申请。
本拿比市长迈克·赫尔利 (Mike Hurley) 在一份声明中表示：“这是我们为本拿比增加住房的努力向前迈出的重要一步。”
此前，本拿比市议会于今年早些时候批准了政策框架和法规。单户独立屋必须位于符合条件的单户分区内，且后院或房产侧面有巷道。目前，本拿比约有20,000个地块符合这些要求，但明年可能会进一步扩展到后巷临街的地块。
法规规定，后巷屋最多可建造近1,507平方尺，最少可建造350平方尺；高度将被限制为最多两层楼（倾斜屋顶不高于24.9尺，平屋顶不得超过22英尺）。
这些建筑面积计算不包括附属车库、车库、棚屋、车间和/或后巷屋的储物柜。
此外，该地块的主要独立式住宅和后巷屋之间的最小间隔距离为7.87英尺。两种结构加起来最多只能覆盖该地块面积的45%，对于不透水表面来说，最多可覆盖70%。
至少一个停车位，且必须是无遮盖的或位于车库内。
因为住房需求的暴增，温哥华市首先发展出独立屋“二套房”的概念，一种叫后巷屋(Laneway House)，另一种叫车库房(coach house)。
后巷屋是建在主屋以外，面向后巷的一套独立出入的房屋。面积比主屋小一些，也低一些，从主街看甚至可能看不到这幢后巷屋。
车库房则是加建在自家后院的独立车库顶上的一套二层小房子。
目前西北温、温哥华、高贵林和高贵林港都已经先后批准了独立屋地块上建造后巷屋、车库房。
据市政府称，对本拿比居民的一项调查发现，78%的人支持二级套房，只要有控制措施，如收取适当费用，以及房主居住在主房或副房中。
市政府表示，对现行分区的修改是在征求公众意见后提出的。
除了创造更多的租赁选择，巷道屋还能为房主带来收入。
双拼屋则是指两个单元相邻而建的住宅。该市的新附则规定，双拼屋现在可以有两个二级套房，每个套房一个。
双拼屋是本拿比市的特色之一，该市有大量的双拼屋。双拼屋在温哥华则较少出现。
本拿比市政府目前正在探索进一步致密化政策，超越已批准的后巷屋和二级套房类型，包括三层住宅、四层住宅和别墅庭院，这些政策与温哥华市新批准的“缺失中层”政策大致相同，政策规划的最终阶段也将进一步推动联排别墅、和低层公寓楼的建设。
随着加拿大各个城市纷纷放开建设后巷屋相关规定，越来越多符合条件的独立屋屋主会思考：我究竟要不要建后巷屋？它能给我带来什么，它又会让我失去什么？
许多屋主认为，这是独立屋特有的福利：只要20多万元的开销，你就能得到一套面积在800平方英尺左右，带2个卧室、1个厨房和1个单车库的“迷你别墅”，要知道，好地段的800平方英尺公寓要100万呢，后巷屋简直是捡大便宜。
况且，维护一套后巷屋比维护公寓要容易，地税和其他相关开支都会低不少。
另外，把后巷屋租给自己比较熟悉的人，在你回国或者出差、旅行的时候， 熟人能帮你起到看家的作用。
如果 父母从国内来，并不想一直和子女住在同一屋檐下，但又不想离得远。于是，让父母住在后巷屋既体面、又不尴尬、又能相互照顾，何乐不为？
同理，如果是国内的亲戚朋友来拜访，又觉得住家里不太好意思的话，那幺正好可以让他们住后巷屋。甚至是自己孩子长大，不想和父母老是住一起的时候，可以让孩子住后巷屋。后巷屋能让你的家变得更灵活。
但后巷屋好不好，其实要看社区。
在Dunbar、Shaughnessy、Point Grey的一些温西的内街安静社区，民从不考虑把房屋出租，因为不想让“闲杂人等”住进自己的社区，如果看到邻居盖了后巷屋，导致整条街后巷区域隐私度下降的话，建后巷屋的屋主形象分恐怕要下降不少。
在一些安静社区建后巷屋，甚至还会影响房屋转卖价值，因为后巷屋在这些社区属于“异类”。所以，如果你决定建后巷屋，最好先了解一下你所在社区的定位，观察周边后巷屋是否够多。
再就是是漫长的审批、建造过程会让人抓狂。在疫情期间，一个小小的后巷屋从审批到建设完成，动辄需要1年半甚至2年的时间。很多家庭急需使用后巷屋，结果在漫长的等待中只能无奈叹息。
另外，如果你的客厅坐南朝北，后巷屋很有可能把北岸山景、海景挡的严严实实，景观在温哥华的价值是非常大的。
如果后巷屋租给了外人， 白天在家还得拉上窗帘，否则一举一动都被看得清清楚楚。
如果你的土地是4000平方英尺标准地，本来自家后院就没多少空间了，结果建了后巷屋，还需要和租客共享的话， 自己活动空间就更少了，除非你不出租，或者租给很熟的人，才不尴尬。
还有，原本你可以拥有2个车位的车库，外加一个储藏室，但因为后巷屋占了大部分的横向空间，因此你只能建造一个单车库，储藏室也没了位置。如果家里东西多、车多的话，一辆车只能停在前院被风吹雨淋。
后巷屋于2009年首次在温哥华获批。仅2022年，温哥华就批准了435栋后巷屋，单年最高纪录是 2018 年，当时批准了700多栋后巷屋。
温哥华的十年目标是在2017年至2028年间新建4,000套后巷屋。
来源：cbc 图片来源：CBC News 版权属于原作者
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