由于1月份提起的第二起集体诉讼，指控住宅房地产行业内价格操纵的法律挑战范围已扩大到加拿大所有地区。
据负责该索赔的律师事务所 Kalloghlian Myers Limited Liability Partnership (LLP) 称，新的索赔声明已于 1 月 19 日正式向联邦法院提交。
新的指控称，全国范围内的房地产经纪公司（大多伦多地区除外）从事非法行为，导致住宅房地产佣金不合理地增加。此外，它还指控加拿大房地产协会（CREA）和全国各地的房地产委员会帮助促成了这些涉嫌的违规行为。
此前，涉及大多伦多地区 (GTA) 经纪公司的原始集体诉讼。
联邦法院法官于2023 年 9 月 25 日批准了一项集体诉讼，指控多伦多地区的卖房者多年来被迫支付人为抬高的佣金。
诉讼称，多伦多的主要经纪人和房地产组织实施的规则基本上扼杀了买方经纪服务的竞争，导致房价上涨。但买方经纪究竟是什么，它在这场可能具有里程碑意义的诉讼中扮演什么角色？ Shantaé Campbell 对此进行了解释。
买方经纪是什么意思？
买方经纪是指在房地产交易中由经纪人代表买方的房地产协议，这与传统的经纪人主要代表卖方的情况截然不同。加拿大从 20 世纪 90 年代开始向买方代理转变，从而制定了买方代理协议，允许买方在购房过程中拥有独家代理权。
这一转变促使加拿大各省政府和房地产监管机构如安大略省房地产委员会 (RECO)、加拿大房地产协会 (CREA) 和多伦多地区房地产委员会 (TRREB)制定了专门的法律法规。
这些规则和协议通过建立一个规范义务、责任、披露、同意和保密的框架，使买方经纪关系正规化并对其进行监督。
佣金从何而来？
在全国范围内，房地产经纪人和经纪公司的佣金结构通常是按房屋售价的百分比收取佣金，但费率各不相同。
在多伦多，普遍的佣金率为整个销售金额的 5%，通常由卖方支付房产销售佣金，随后由卖方和买方的代表进行分配。
例如，如果一套房屋售价为 100 万加元，佣金为 5%，则佣金总额为 5 万加元。这笔由卖方支付的佣金一般由卖方和买方的代理人平分，双方各得 2.5 万加元。不过，具体的分配方式可能会有变动，这取决于卖方与其经纪人之间达成的协议。
佣金为何如此分配？
根据 CREA 的规定，该组织不强制要求具体的佣金分配方式，也不规定如何在挂牌房源和买家的房地产经纪人之间分配佣金。
CREA 的章程和规则第 11.2.1.3 条规定 "挂牌地产经纪会员同意向合作（即买方）地产经纪会员支付合作销售物业的报酬。不接受零报酬的提议"。
RECO 在一封电子邮件中说，佣金率不是固定的。它说："佣金率不是由安大略省房地产理事会、政府当局、房地产协会或房地产委员会制定或批准的。"
在安大略省，5% 被认为是 "标准 "佣金，但这一数字的起源并不清楚。
尽管如此，买方和卖方代理之间的佣金分成仍是房地产行业中一种行之有效的做法，旨在促进行业内的合作、平衡和公平。其理念是，佣金共享可以激励买方代理介绍更多潜在买家购买房屋，从而实现更快、可能更有利可图的销售。
此外，佣金模式还可消除买方对其经纪人的直接经济义务，防止对买方施加不当压力，并确保经纪人服务的可及性，从而减少潜在的利益冲突。
为什么会有这样的问题？
原告马克-桑德兰（Mark Sunderland）对被告 TRREB、CREA 和多家房地产经纪公司提起的诉讼称，至少从 2010 年 3 月起，一种被称为 "买方经纪佣金规则 "的安排就开始生效。
桑德兰在诉讼中称，这种安排阻碍了市场竞争，迫使卖家承担了在没有这种协议的情况下本不需要承担的成本。此外，桑德兰还认为，这种安排排除了就价格和服务质量进行谈判的可能性。
在 Kalloghlian Myers LLP（提交桑德兰诉讼的律师事务所）赞助的一项研究中，专家证人、房地产佣金经济结构专家 Panle Jia Barwick 博士认为，"买方经纪人佣金规则 "激励买方经纪人引导买家远离卖方提供低于平均佣金的房产。
Barwick 说，即使没有正式的政策规定统一佣金率，经纪人也可以依靠同行合作吸引买家购买房产，从而帮助维护当地的标准佣金率，尤其是对买方经纪人而言。
多伦多 Cozen O'Connor 公司专攻反垄断和竞争法的律师 Michael G. Osborne 说，从竞争的角度来看，经纪公司必须成为 CREA 和 TRREB 会员才能经营的机制存在潜在问题。从本质上讲，虽然经纪人 A 和经纪人 B 之间没有直接的书面协议，但通过与协会的规则保持一致，竞争局可以认为他们是在间接的 "枢纽和辐条 "协议下运作。
不过，这个问题尚未在加拿大进行过诉讼，最新的裁决也没有涉及。
诉讼涉及多少金额？
Kalloghlian Myers LLP 正在为自 2010 年以来出售房屋的任何人寻求赔偿，但他们尚未对所寻求的赔偿金额进行整体估值。
如果 TRREB 涵盖的每笔交易都受到影响，那么涉及的金额可能会非常可观。
根据 TRREB 网站上的年度销售额和平均价格数据，2010 年至 2022 年间，住宅房地产交易额超过 8,800 亿加元。这些销售额 5% 的佣金将达到 440 亿加元，其中多达一半将归买方经纪公司所有。
卖房者可以参与诉讼吗？
在集体诉讼中，受到类似影响的个人通常会被自动包括在内，这意味着通常无需主动 "参与 "诉讼。如果裁决对集体有利，受影响的个人将收到有关其权益的通知。此类诉讼的持续时间可能差别很大，这取决于所涉及的复杂性和所采取的法律途径。
下一步，被告很可能会对继续诉讼的决定提出上诉，然后申请集体诉讼认证。被告有 30 天的时间对判决提出上诉。如果没有上诉，法院将决定此案是否符合集体诉讼认证的条件。如果胜诉，将进行审判，以确定经纪协议是否构成非法合谋。
如果判决赔偿，分配可能需要数年时间。
来源：financialpost financialpost 封面：GRAEME ROY /The Canadian Press
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