投资楼花是进入多伦多房地产市场的绝佳途径，但其购买过程与购买普通二手房屋截然不同。我们的指南涵盖了如何寻找和购买楼花公寓、楼花项目的不同阶段、如何为楼花融资、HST税等内容。
如何购买楼花公寓？
你可以通过经纪人、经纪公司和公寓开发商网站找到楼花公寓。白金级经纪人和经纪公司可以在白金级和贵宾级项目公开之前，为他们的购房者提供独家接触项目的机会（有独特优惠）。
当你签署购房协议时，房产所有权不会立即转移。相反，你会获得一个单元合同，在工程竣工后，该转让书将作为特定单元的订购合同。一旦你的单元竣工（需要多年时间），你就可以在入住期内搬入单元，一旦入住期结束，你将获得单元的全部所有权。
1. 地点
决定你想住在哪里。在任何房地产决策中，地点都是最重要的因素，而在 GTA 地区有很多地方都可以买到公寓。
2. 寻找经纪人
找一个有交易楼花经验的经纪人或经纪公司。寻找拥有白金优惠的经纪人。虽然不是每一个经纪人能获得每个项目的白金级优惠资格，但经纪人之间通常会共享单位。你可以通过关系非常好的经纪人申请许多不同项目的白金优惠。
3. 寻找房产
告诉他们不想住在哪个地区，这样他们就可以专注于该地区的项目。然后，你可以向他们提供一些具体要求，如面积、建筑功能等，从而进一步缩小选择范围。这将帮助你的经纪人找到适合你的公寓项目。
4. 签署购买协议
签署一份合同，一旦大楼在市政府登记注册，你就可以获得公寓单位的未来所有权。在签约时，你很可能还需要支付 5,000元的定金。
5. 安排资金
签订合同 10 天后，你需要支付首期定金，以确保你的单位被你购买。首期定金是首付款总额的一部分，通常为公寓单价的 5%。你还需要获得抵押贷款的预先批准。银行只担保按揭本金，因此你必须等到成交日期前约 3 个月才能锁定按揭利率。
6. 付款
继续缴纳押金。虽然不拿到了钥匙，但不仍不拥有该单元。不过，在入住期间，你可以住在公寓单元内，经建筑商允许，不也可以将单元出租给其他人。此时，你无需支付按揭贷款，但每月需支付入住费。
7. 转让房产
大楼竣工后，支付最后的过户费，并开始每月支付按揭贷款。在此阶段，所有权将转移给你，正式成为你的财产。
什么是入住期和入住费用？
由于你购买的是未建成的公寓单元，开发商需要时间来完成项目。当大楼竣工并在市政府登记注册后，你将获得该单元的所有权，但你可以在此日期前 3-6 个月搬入。这段时间称为入住期或临时入住期。
占用期从市政府宣布大楼适合入住时开始。在此期间，你居住在该单元内，但不拥有该单元的所有权。经建筑商许可，你也可以将该单元出租给租户。入住期一般为 3-6 个月，但如果你住在较高楼层，入住期会更短，因为这些单元是最后建造的。
在入住期间，你还需要支付入住费用或临时入住费，即每月向开发商支付的费用。在你获得所有权之前，你实际上是在向开发商租用单位。如果你将单元出租，你可以用租户的租金来支付这笔费用。《共有公寓法》禁止开发商利用这笔费用牟利，但你仍可通过收取租金获利。从这笔费用中赚取的任何利息都会返还给你，而税款则是在考虑到任何返还金额后计算的。一般来说，你需要支付的占用费接近于按揭贷款利息加上任何市政税或共管费。
多伦多top 楼花开发商是哪些？
大多伦多地区有数百家公寓开发商。开发商之间没有太大的区别。在如何建造公寓方面没有任何限制或指导方针。最好的办法是查看开发商过去的项目。这可以很好地说明公寓单位的质量和价格。规模大、经验丰富的开发商因其资源和经验丰富，其建筑质量也会更高。多伦多排名前六的开发商是 Tridel、Concord Pacific、Daniels、Great Gulf、Menkes 和 Pinnacle International。
如何挑选楼花？
在考虑不同的条件时，你应该考虑多种因素。购买单位的风险很小，但单位的质量却可能参差不齐。以下是一些需要考虑的因素：
有什么需要考虑的：
- 可负担性： 虽然公寓比独立式单元便宜，但在加拿大购买公寓仍然是一笔不小的开支。你应确保自己有足够的存款，并能负担得起按揭贷款。了解自己的承受能力将有助于你在不同的单位之间做出选择。
- 优秀的开发商： 项目背后的开发商应该是你做出决定的关键因素。最终，他们可以控制单位的施工，因此，你应确保所选的开发商是优秀的。确保开发商过去的公寓符合你的标准，包括从装修到建筑设计等各个方面。
- 价格与位置： 热门地段通常价格较高。开发商的声誉不会影响价格，因此要考虑好地段与价格上涨之间的权衡。
有什么需要避免的：
- 过去的项目取消： 如果开发商过去曾取消过项目，那么他们取消当前项目的风险就会更高。即使有定金保障，你仍有可能损失部分定金，而且必须重新寻找新的单位。
- 小型/经验不足的开发商： 如果你找不到他们过去的项目，他们可能没有任何项目。如果开发商没有足够的资源或经验来保证高质量的建筑，那么取消合同和项目失败的风险都会增加。
- 以前的诉讼： 查看开发商的历史，如果他们曾因其建筑而被起诉，则应避免与他们合作。诉讼的出现通常是因为开发商未能达到建筑预期。
楼花公寓首付款如何支付？
楼花公寓的首付款不像普通抵押贷款首付款那样一次性付清。开工前的首付款通常分为四等份，各占单价的 5%，并在签约时支付 5000元定金。大多数项目都会遵循这一一般准则，但这完全取决于开发商。
- 签订合同时支付 5000 元（如果你在 10 天冷静期内取消合同，这笔钱将退还给你）
- 30 天内 5%减去 5,000元
- 3-6 个月内 5%
- 9-18 个月内 5%
- 入住期间 5%
此结构并非固定不变，仅供购房者参考。作为促销活动的一部分，开发商可能会改变首付要求或减少付款频率。例如，开发商可能会说，在有限的时间内，最低首付要求仅为 10%，或者定金延迟一个月支付。
在入住期间，你还需要支付入住费用或临时入住费（租金），这些费用在你拥有公寓单位之前按月支付。
购买楼花的优点以及缺点
优点：
- 新家：由于你是在公寓建成之前购买公寓，因此你的公寓单元是全新的。它将配备先进的技术和建筑系统，让你的居住体验更加舒适。
- 延期定金结构： 首付定金可分几个月支付。
- 折扣：你可以在白金阶段和贵宾阶段获得折扣和奖励。
- 今日价格，明日价值： 公寓单位的价格是按照今天的市场价值计算的。不过，在建造期间，你的公寓可能会升值，为你提供房屋净值。
- 灵活性： 通常情况下，你可以选择不同的单元套餐。有些开发商还允许用不同的装饰或升级来定制单元，但这些都要贵得多。
- 城市位置：楼花公寓通常位于人口密集、机会众多的城市。在这些地区，公寓是合理居住的唯一方式，而楼花公寓能为你提供优质的位置。
缺点：
- 盲目购买： 你购买的是尚未建成的房产。你只能以开发商过去的项目作为参考。
- 延误： 任何类型的建筑通常都会面临许多延误。你应该预料到你的公寓会比原计划晚完工。
- 临时入住生活： 在入住期间，你需要住在仍在建设中的大楼里。
- 取消风险：在极少数情况下，开发商可能无法完成项目。你将失去单位分配权，并可能损失部分定金。
- 未来的按揭利率： 你的按揭贷款始于楼盘完工之时，因此你必须使用未来的按揭利率。银行只能保证按揭本金。利率只能锁定在成交日期前 3 个月。
楼花公寓购买成本和费用
楼花收房费用、过户费用封顶费用、Tarion Warranty、HST和CMHC 保险费等等..
HST退税
当你入住或让你的一位直系亲属入住第一年时，HST 已包含在购买价格中。GST/HST新房退税（NHR）让你以价格折扣的形式收回部分HST税。全部 HST 税为 5% GST 和 8% PST。对于 350,000 加元以下的房屋，退税额度为 GST 税的 36% 和 PST 税的 75%（最高 30,000 加元）。对于 350,000 加元至 450,000 加元之间的房屋，有一个滑动税率，对于 450,000 加元以上的房屋，退税统一为 24,000 加元。如果你在第一年结束前出售了住房，CRA 要求你全额退还 HST 退税。要获得资格，你必须属于以下类别之一：
- 你从建筑商处购买了新房或经过重大翻修的房屋
- 你从建筑商（包括制造商或供应商）处购买了新的或大修过的活动房屋或新的浮动房屋
- 你购买了住房合作公司（co-op）的股本，且该合作公司已就新建或大修住房缴纳了税款
- 你从建筑商处购买了新房或经过大规模翻新的房屋，并且你根据购买房屋的相同协议从该建筑商处租赁了土地，租赁期为 20 年或更长，或者你有购买土地的选择权
遗憾的是，房地产投资者在过户时必须支付额外的 HST 税。在这种情况下，或者如果开发商未将 HST 包括在购房价格中，你应预计在过户时平均支付购房价格的 7.8%（低于 350,000元的单位），或固定支付 24,000元（高于 450,000元的单位）。幸运的是，只要你在 1 年内申请 HST 新住宅物业退税，并证明你通过租赁协议出租了该单位，你就可以在不超过一个月的时间内从 CRA 收回部分费用。
文章来自：wowa，版权属于原作者
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