一位毕业于加拿大商学院的举报人声称，2022 年加入多伦多郊区汇丰银行一家小型分行的抵押贷款审批小组时，发现了大量可疑的住房贷款，这让他大吃一惊。
他知道中国资本在BC省房地产领域的嫌疑，但在温哥华岛海岸的一个汇丰银行分行工作时，从未亲眼目睹过黑幕贷款。
房贷收入信息可疑
当他来到汇丰银行位于多伦多北部富裕郊区奥罗拉（Aurora）的分行时，他发现在 "Covid-19 "大流行期间，向华人华侨购房者发放的房屋贷款出现了爆炸性增长。
居住在多伦多各处的中国移民一边从汇丰银行获得抵押贷款，一边据说在中国从事远程工作赚取高薪。在一个例子中，一名拥有三套住房的安大略省赌场工作人员还声称，他在 2020 年为一家北京公司进行远程数据分析，赚取了 34.5 万元。
举报人总结道，自 2015 年以来，多伦多地区有 10 多家汇丰分行向声称在中国有夸大收入或不存在工作的侨民买家发放了至少 5 亿元的房屋贷款。
举报人认为，这些海外收入诈骗案激增，因为借款人在加拿大度过 Covid-19 期间，可以似是而非地声称在其他国家远程工作。
据举报人称，像奥罗拉这分行样规模的小银行预计每年发放的住宅贷款约为 2300 万元，而这家分行在 2020 年发放了 8800 万元的抵押贷款，2021 年超过 5000 万元。
局方称举报人为 D.M.，他是以留学生身份从印度移民到加拿大的。
随着 D.M. 对同事的调查，他越来越坚信，加拿大汇丰银行和包括加拿大帝国商业银行（CIBC）在内的其他加拿大银行存在系统性问题，它们向财富来源未经核实的中国侨民买家发放的抵押贷款存在很大问题。
2022 年 4 月，D.M. 他向银行高级管理人员发送了一封大胆的电子邮件： "我将揭露加拿大汇丰银行潜在的抵押贷款欺诈行为，可能有一些员工从欺诈行为中获益，在经济上私吞了数千元，我称之为犯罪所得"。
D.M.长达四页的爆炸性投诉引发了内部调查，并导致加拿大汇丰银行进行了一些改革。
但一年多之后，D.M.对银行的回应非常不满，他冒着风险分享了自己的故事和大量内部文件，对加拿大的住房可负担性危机进行了前所未有的新闻调查。
调查局要求加拿大汇丰银行审核本篇报道的电子邮件信息，并就 D.M. 的记录和指控提供一位合适的经理接受采访。
通讯部主管莎伦-威尔克斯（Sharon Wilks）回复说："我不会让任何人直接与你交谈。"但请注意上下文： 作为一家全球性银行，汇丰一直站在识别、预防和阻止金融犯罪的最前沿......我们不会与我们认为从事非法行为的个人或实体开展业务。"
威尔克斯补充说，加拿大汇丰银行 "可以并确实定期与我们认为其活动风险过高的客户解除关系"。
调查局对D.M.的指控进行了为期七个月的调查，调查结果表明，汇丰加拿大和其他加拿大银行可能向中国侨民买家发放了数十亿元的可疑抵押贷款。
D.M.在接受采访时说："这样的案例成千上万，规模很大。辛勤工作的加拿大人被拒绝抵押贷款，而这些中国居民伪造文件并获得抵押贷款批准，使本已火热的安大略省房地产市场升温。"
调查局的调查包括请七位加拿大著名专家对 D.M. 的一些文件、指控和结论进行评估。
这项调查表明，D.M.的计算结果是可信的，即自2015年以来，奥罗拉分行和多伦多地区的其他汇丰分行至少发放了5亿加元有问题的中国收入贷款。
根据与调查局一起审查D.M.文件的学者和犯罪学家的说法，他的证据符合加拿大金融交易和报告分析中心（FINTRAC）对可疑房地产和银行交易更广泛的审查。
大量不明资金涌入
2023 年，反洗钱监督机构公布了一项对 48,000 笔华人华侨银行交易的突破性研究。
FINTRAC 发现，在 Covid-19 大流行期间，由于加拿大赌场关闭，中国地下银行计划逐渐发展起来，大量电子资金从香港转入加拿大银行账户，这些账户就像阴暗房地产交易的走廊。
该局的分析还发现，D.M.在多伦多银行发现的情况，最终揭示了加拿大一位著名学者在2015年对温哥华土地所有权和抵押贷款进行研究时发现的神秘资本流动。
该研究对6个月内价值5.25亿加元的房地产购买进行了调查，发现在几个富人区，66%的买家是新近移居海外的中国人，而且大多数抵押贷款都给了在加拿大收入很少或没有收入的买家。
同样，D.M.在调查大流行病时期的贷款时发现的情况可以被称为不断演变的 "多伦多方法"，这个地下银行系统首先在温哥华被发现，2014年被发现通过不列颠哥伦比亚省政府赌场从中国大陆清洗了惊人的12亿加元现金。
这种隐蔽的转账系统被一位澳大利亚教授称为 "温哥华模式"，它将跨国有组织犯罪、寻求向海外输出财富的富裕中国公民、加拿大赌场、银行和房地产联系在一起，由于关键的现金交易是由服务于全球华人散居地的专业洗钱者在账外完成的，因此这些交易逃避了警方的监管。
根据加拿大金融交易和报告分析中心（FINTRAC）2023 年对 48,000 笔大流行病时期交易的研究，这个不断演变的温哥华模式网络 "同时为洗钱和规避中国货币管制提供了便利"。
"加拿大金融交易和报告分析中心（FINTRAC）的研究报告称："由于 COVID-19 大流行病导致加拿大赌场暂时关闭，专业洗钱者开始将洗钱方式多样化。
"这些来自中国的电汇被转入 "加拿大境内多个无关个人 "的银行账户，这些人在涉及加拿大房地产开发商、房地产经纪人、抵押贷款经纪人和银行的复杂网络中充当 "骡子"。
据加拿大金融交易和报告分析中心（FINTRAC）报告，这些华人华侨银行账户的所有者通常声称自己是学生、家庭主妇、办公室经理或失业者。
他们有时利用自己的账户向加拿大境内的其他人发送银行汇票用于购房，或者充当海外投资者的 "稻草买家"。
加拿大金融交易和报告分析中心（FINTRAC）的警报称，"按揭付款来源于从中国汇入的资金"。
加拿大金融交易和报告分析中心（FINTRAC）的研究并没有说加拿大银行故意向多伦多的华人华侨买家发放虚假收入抵押贷款。
但在接受采访时，D.M.说，银行职员接受过防范欺诈的培训，而他在奥罗拉审查的贷款申请材料却让人难以置信。
他说："银行发现，有一位女士在一家赌场兼职工作，但却获得了 140 万元的抵押贷款，显示年收入超过 30 万元。另外，她还从政府那里拿钱作为两个孩子的福利"。
在其他例子中，汇丰银行的一位抵押贷款客户声称自己在中国从事远程工作，年收入 70 万元，但同时却住在加拿大，并偿还了 1 万元的学生贷款。
另一名在奥罗拉（Aurora）、万锦（Markham）和士嘉堡（Scarborough）拥有房产的妇女，在广州担任 "业务经理"，兼职做美发师，同时还声称自己赚了 536280 加元。
D.M.在接受采访时说："加拿大工人被那些拥有几套住房的美发师挤出了房地产市场。"
调查局审查的最令人震惊的案件显示，一名至少拥有四处多伦多房产的妇女于 2012 年开设了汇丰奥罗拉银行账户，声称自己是 "没有年收入的家庭主妇"。
但她的多伦多账户很快就收到了来自汇丰中国账户的巨额电汇，并向第三方支付了用于购买房地产的 "高额支票"。
这一案例表明，FINTRAC 在 2023 年研究报告中描述的 "多伦多方式 "影子银行已经渗入多伦多房地产约十年之久。
然而，在 2020 年，这位女士又申请了汇丰银行加拿大分行的抵押贷款，声称她在中国的工作可以远程赚取 76.3 万元。
汇丰银行举报人提供的证据补充了西蒙弗雷泽大学学者安迪-严（Andy Yan）的开创性调查，他调查了 2014 年 8 月至 2015 年 2 月温哥华西区几个社区的销售情况。在 Yan 的研究中，平均房价为 300 万元。
回顾他在温哥华的发现与 D.M. 的多伦多银行文件的对比，Yan 告诉局方："我认为这有助于肯定我在近九年前所做的一些早期工作。"
在 Yan 颇具争议的研究中，绝大多数抵押贷款都发放给了职业为家庭主妇的购房者，其次是学生和管理人员。汇丰银行和加拿大帝国商业银行是主要的贷款机构。
与汇丰银行的举报人不同，Yan 无法获得银行内部数据，了解华人华侨购房者抵押贷款背后的所谓资金来源。
考虑到所有这些，并将本文中的数据源与不列颠哥伦比亚省卡伦委员会确认的先前证据进行比较，该局估计，从 2014 年到 2023 年，温哥华模式和多伦多方法资金可能会通过地下侨民网络涌入超过 2000 亿元和加拿大金融机构进入多伦多和温哥华的房地产。
一位未获授权公开发表评论的联邦官员也为该局调查了 D.M. 的银行泄密事件，并称这一信息“具有爆炸性”。
这位官员表示，加拿大的洗钱活动正在增加，D.M.认为中国人收入的抵押贷款欺诈推高了多伦多的房价可能是真的，但也应该适用于温哥华和蒙特利尔的房地产价格。 该官员指出，其他国家要求税务机构核实抵押贷款收入，而加拿大则不然。
这位官员表示：“由于对房地产市场的影响，这对我们的下一代很重要。”
来源：thebureau 封面：THE BUREAU INVESTIGATES TORONTO METHOD MORTGAGE LEAKS
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