两年前，Ryanne Stuart眼睁睁地看着自己价值百万加元的购房计划变成了一场噩梦。
2021 年 2 月，她和丈夫签署了一份安大略省建筑商 Mariman Homes 的预建独立屋买卖合同。这是一套价值 110 万加元、2600 平方英尺的独栋房产，位于尼亚加拉地区中心的佩勒姆（Pelham），为他们的三个小孩提供了充足的成长空间。
这对夫妇用他们在汉密尔顿的现有住房抵押贷款（HELOC），支付了 160,500 加元的新房定金。
但令Stuart震惊的是，2022 年，她发现房子的建设甚至还没有开工，她开始怀疑如果她退出交易是否能拿回押金。他们的 HELOC 金额不断膨胀，他们意识到自己无法还清贷款，因此去年他们卖掉了安大略省的房屋，搬到了马尼托巴省。
“我们实际上是为一栋不存在的房子申请了第二笔抵押贷款，”她说。
据住宅建设监管局 (HCRA) 称，数十名预建买家担心自己已经失去了 Mariman Homes 的押金，Stuart就是其中之一。
Mariman Homes 是安大略省的一家新建筑建筑商和开发商，有“财务管理不善”的记录。 Mariman Homes 的资产于一月份被其中一家贷方接管，危及购房者的毕生积蓄。
HCRA 文件显示，Mariman Homes 与该省多个项目的潜在买家签订了建造和销售 108 套房屋的协议，而当时他们只获得了 7 处房产的授权。在审查他们的财务状况时，HCRA 还指出，多个项目的购房者存款资金存在“无法解释的缺口”1,400 万加元。
这一磨难让买家在情感和经济上都面临压力，因为他们不知道 Mariman Homes 是否能够获得更多融资来完成建筑，也不知道他们的买卖协议是否会在法院下令的销售过程中终止。一位专家表示，找到解决方案可能需要几个月的时间，因此买家目前处于观望状态。
一段坎坷的历史
HCRA 在拒绝更新 Mariman Homes 许可证的通知中写道，2023 年 5 月 10 日，HCRA 在收到 13 起消费者投诉后，拒绝更新 Mariman Homes 的许可证，这些投诉揭示了“财务管理不善”的模式，导致“消费者遭受重大困难”。
通知称，一个主要问题是，在 2016 年 12 月至 2022 年 4 月期间，该建筑商签订了在安大略省出售 108 套新房的协议，尽管 HCRA 只允许他们建造或出售 7 套房屋。
监管机构的检查发现，Mariman Homes 在安大略省苏格兰布兰特福德附近的新建筑遇到了融资问题。这些问题是在 Mariman 未能履行抵押贷款义务且贷方寻求出售权后出现的。如果新建筑商决定终止最初的买卖协议，这一过程将使一些购买者面临失去房屋的前景。通知称，十二块地块已挂牌出售。
Ryan Macdonald于 2020 年 9 月在苏格兰的其中一处地块上支付了 144,000 加元的定金，然后所有地块才开始出售。Macdonald说，他家的交房日期不断被 Mariman Homes 推迟，理由是“不可避免的延误”和“产品问题”。
Macdonald说，2022 年 2 月，项目经理告诉他，房屋即将竣工，但需要更多资金来完成地下室。
Macdonald说：“他要求额外支付 10 万加元，但我拒绝预先支付，直到我们看到该房产的进展为止……从那以后我们就再也没有他的消息了。我打电话给他，他告诉我他不再管理 Mariman Homes 的项目了。”
对于Macdonald和他的家人来说，这段经历“痛苦而激动”。
“他们从其他许多人那里拿走了数百万加元，”他说， “这导致了严重的财务压力。”
通知称，在许可证续签检查中，HCRA 发现 Mariman Homes 收取了超过 1500 万加元的存款资金，在买卖协议中规定存款将存放在信托账户中。通知称，为了回应 HCRA 的检查，该建筑商提供了一份经过编辑的信托账户报表打印件，显示该账户仅持有 110 万加元，“留下了 1400 万美元的无法解释的缺口”。
通知称，Mariman Homes“承认其并未以信托方式持有存款，这违反了 APS（购买和销售协议），但声称已使用这些资金来资助其他房屋的建设。”
在一份书面声明中，HCRA 表示无法提供“我们调查中可能发现的任何具体细节”，但发言人 Tess Lin 表示，该组织与“了解此事的”执法部门合作。
2023 年 12 月 5 日，HCRA 暂停了 Mariman Homes 的执照，一个月后，该公司与贷款人 MarshallZehr 一起进入破产管理程序。
Michael Bettiol在一份书面声明中表示：“不幸的是，Mariman现在处于一个独特的境地，对于任何不知道我们是如何走到这一步以及我们将采取什么措施来解决这个问题的人来说，这可能会令人望而生畏。”
“截至今天，没有一个买家损失一分钱。是的，我们的许多（买家）对过去四年由于我们都经历的全球大流行而经历的许多延误感到沮丧，但我们的大多数（买家）仍然想要自己的家并理解大流行造成的延误引起了所有建筑商的关注，而不仅仅是 Mariman。”
贝蒂奥尔指出，他已向 HCRA 提出一项建议，要求解除许可证暂停，以开始“按照承诺建造房屋”。
“就我们的接管而言，它必须处理我们的一个项目，而不是全部，我们目前正在确保再融资以支付当前的贷款人，以便我们能够使该项目重回正轨，”他补充道。
购房者怎样才能拿回定金？
HCRA 表示，Mariman Homes 计划建造的 108 套新房中的大部分未能纳入 Tarion 的保修计划。然而，即使房屋没有加入保修计划，购买者仍然可以获得押金保护，尽管没有任何保证。
根据法律，建筑商必须为安大略省建造的所有新房屋提供保修，Tarion 有权确保新建房屋的买家获得他们应得的保险。但如果建筑商未能向购买者交付房屋且无法退款给购买者，则购买者可以向 Tarion 提出押金索赔，要求退还押金。
如果买家在 2018 年 1 月 1 日或之后签署购买协议，售价为 600,000 加元或以下的房屋将获得高达 60,000 加元的定金。售价超过 600,000 加元的房屋享有售价 10% 的保障，最高可达 100,000 加元。
“这个特定的建筑商和项目目前正在接受接管程序。虽然接管程序已经开始，但目前尚不清楚购买协议是否会被取消，或者另一方是否会履行这些协议。”Tarion 媒体和利益相关者关系经理安德鲁·唐纳奇 (Andrew Donnachie) 表示。 “因此，Tarion 目前无法采取行动退还购买者的押金（最高可达承保限额）。”
作为法院强制销售程序的一部分，法院可以授权另一个建筑商接管 Mariman Homes 的开发项目。罗宾斯-阿普尔比公司（Robins Appleby）的合伙人、房地产律师利奥尔-马古利斯（Leor Margulies）说，新的建筑商可以承担购销协议，在这种情况下，他们将承诺向原购房者交付房屋并兑现已支付的定金，或者他们可以终止协议，可能导致购房者向 Tarion 提出定金保护索赔，他没有参与此案。
他补充说，Mariman Homes 还可以获得更多的融资，以偿还有担保贷款人的贷款并为住宅建设提供资金，在获得法院授权后，这些房产将脱离破产管理，"使 Mariman 能够完成住宅建设并履行最初的购买协议"。
他说，至少还需要三个月的时间才能做出出售房产的决定并获得法院批准，但这将是 "非常快的速度"。
目前，Macdonald仍在继续努力争取拿回他的定金，但他说他已经失去了希望，相信他 "再也 "看不到他的 14.4 万加元了。
来源：thestar 封面：Andrew Francis Wallace/Toronto Star
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