加拿大房地产协会（CREA）的一项政策变化将很快要求参与的经纪公司在多重上市服务（MLS）上列出几乎所有的住宅转售物业，从而阻止一些房地产经纪人私下营销物业。
CREA认为这项将于2023年1月1日生效的政策符合买家和卖家的最佳利益，但它的决定引起了一些人的担忧，认为它限制了房地产商为客户提供定制服务，也限制了房地产商和消费者的选择。
经济理论和经验证据表明，开放的市场和交易所，买家和卖家可以获得所有的信息，由于透明度和市场效率，符合所有人的利益。
如果房源只在封闭的圈子里流传，消费者的利益往往会受到损害，从而剥夺了潜在买家的投标机会。但很容易想象，在什么情况下，卖家可能宁愿不公开上市。
例如，名人和其他有合理隐私考虑的人可能会选择在封闭的圈子里推销房产。新政策为这些卖家提供了便利，因为它承认了两种不同的营销方式。
- "办公室专属 office exclusive"房源是指 "应卖家的书面要求不公开销售"。相反，房地产经纪人可以根据 "卖方的书面指示"，利用他们的私人网络向那些 "与上市经纪公司/办公室有直接业务关系的人 "推销该房产。
- 公共营销方式是照常营业的模式，即向公众或 "与上市经纪公司/办事处没有直接业务关系 "的房地产经纪人推广上市。
如果房地产经纪人使用传统手段推广办公室专属房源，如院子里的招牌、传单或数字营销，该房源 "将失去豁免权"，必须像其他住宅物业一样，在公开营销的三天内放到MLS系统上。该政策豁免了商业地产、有多个住宅的在建住宅和租赁房源。
但买家和卖家有不同的偏好，有时可能会发生冲突。例如，盲目竞价可能是卖家的首选，但买家却不喜欢。
新政策如何满足买卖双方的独特利益？
买家可能对那些 "即将进入MLS "的房产院子里的牌子感到沮丧，因为这些牌子永远不会出现在MLS上。当买家勤奋地观察MLS门户网站上的房产时，出售的标志却被不经意地移走了，让他们猜测该住宅是被出售了还是被从考虑中删除了。
有选择地将住宅推销给不同的群体，使大多数潜在买家没有机会考虑，但也可能歧视种族或其他少数群体。例如，住宅的封闭式营销可能被用来维护一个社区的同质性，这构成了对加拿大法律和规范的公然违反。
独家营销也不可能符合卖家的利益。作为一个交易所，MLS为任何房源提供了最大的曝光率。一旦在MLS上出现，来自加拿大各地，甚至全世界的买家都可以找到该房源，将其与其他房源进行比较，并决定是否进一步探究。经济学常识表明，曝光率越高，竞争就越激烈，这可能会导致以理想的价格更快地出售。
2009年发表在《美国经济评论》上的一项研究比较了MLS的房源和业主出售（FSBO）平台上的房源，并得出结论："FSBO在出售时间和出售概率方面效果较差"。但作者也承认，更有耐心的卖家有时还是选择了FSBO。
关于这个问题的大多数学术文献都是在基于互联网的房地产门户网站之前，如MLS和虚拟办公室网站。它假设买方的代理人发现了前景，并把它们带到他们客户的注意中。目前的实践是更细微的，因为买家积极利用互联网搜索房产，并告知经纪人他们喜欢的房源。
在一个由互联网门户、社交媒体和无处不在的信息流组成的超级连接的世界里，网络和它们的规模很重要。对于房地产营销，MLS仍然是最大的网络。忽视它将给你带来危险。
来源：financialpost 封面：Thirdman/pexels
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