加拿大买房贷款申请攻略 | 一帖Get有关房屋贷款最新政策、申请流程、必知事项和操作步骤！

琼华小蜜蜂 5.25万浏览 2021-02-26 更新 2019-11-20 发布

买房过程中，申请房贷是至关重要的一步。那么在加拿大申请房贷要办哪些手续、该准备什么文件呢？关于这一点，此前在《加拿大买房攻略》中已有涉及，本文将进一步分解申请买房贷款的步骤并解释相关词汇，帮助大家顺利get买房资金~

选择借款人
找代理律师和房产中介
查阅信用报告
准备所需材料
约谈房贷专员
通过压力测试
等签约
放贷

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预备步骤1：付清其他贷款

申请人的债务情况会影响可申房贷的额度，所以在正式申请房贷之前，建议尽量先将车贷、学贷等其他贷款付清。

一般来说，你每年需要偿还的债务总额不可以超过年总收入的40%~42%，银行也会根据这个比例估算能借给你的金额大小。

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预备步骤2：办理Pre-Approval（房贷预批信）

去银行找房贷专员（Mortgage Specialist），要求办理Pre-Approval Letter（房屋贷款预批信），从而了解自己能被批准的房贷额度，用于指导购房，并锁定房贷利率。

可以多找几家银行的房贷专员约谈，不同银行给出的条件可能会有不小差距。

从拿到预批信开始算起，该房贷利率可被锁定120~160天。也就是说，如果在这段时间内你买了房子，市场利率上涨对你没有影响；若市场利率下跌，你可以享受下跌后的利率。注意，这些问题到时候一定要向房贷专员问清楚，确认锁定利率的时长，以及是否可自动享受下跌利率。

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这里稍微说明一下Pre-qualified和pre-approved的区别。

简言之，“Pre-qualified”是非正式的贷款资格预审，参考意义更小。以RBC为例，你可以通过他们的True House Affordability工具做在线资格预审，此举不会影响你的信用分数。

办理“Pre-approval”需提交个人ID、受雇证明、收入证明、资产信息、债务信息（如学贷和车贷）等，并允许银行查询你的信用报告。（非加拿大居民需提供更多文件）

房贷预批信中的内容，包含银行可以借给你的最大金额，及相应的首付和月供，但并不保证最后能给你这么多钱，只有参考价值。

正式申请房贷

当你确认想要购买的房产，并且卖主已接受你的出价（Offer）之后，就可以正式申请贷款了。

Step 1：选择借款人（Mortgagee）

需要借钱的人为Mortgator，借出钱的人叫Mortgagee。

你可以找的借款人有如下几种：banks、caisses populaires、mortgage companies、insurance companies、trust companies、loan companies、credit unions。

一般大家找的都是银行，本文亦以银行为例。

Step 2：找代理律师和房贷中介（非必须）

你可以让你的房产经纪为你介绍一位代理律师，也可以请亲朋好友推荐。代理律师在完成房贷手续的过程中十分重要。至于房贷中介（Mortgage broker），则可找可不找。

房贷中介的职责是帮你找到最优的房贷offer。若找房贷中介，需先问清楚他主要跟那几家机构合作。不同房贷中介手中掌握的资源是不同的。一般情况下，房贷中介将从银行等借贷机构收取佣金，买家不用直接为其服务埋单。

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Step 3：查阅信用报告

调取一份自己的信用报告，若记录有误，立即更正。

可戳这里了解调取信用报告的方法。关于加拿大信用报告的小科普请戳这篇攻略：《加拿大信用分数怎么算？怎么查？一帖看懂信用体系门门道道》

信用报告中需要特别关注的错误有：个人基本信息有误；你明明按时偿还的贷款，记录中却显示滞后了（late payments）；报告上出现了你没有开过的账户（身份信息被盗用）等。

若发现这些错误，请联系Equifax Canada或TransUnion Canada改正。

Step 4：准备所需文件

除了允许银行查询你的信用报告之外，你还需准备好以下文件：

个人ID；
房贷预批信（如果有的话）；
受雇证明（proof of employment），包括雇主介绍信（写明职位和受雇时长），工资单，税单（T1和Notice of Assessment）；
财力证明，主要是最近三个月内的bank statements、investment statements和其他收入证明；
其他资产证明，如车、船；
债务信息，包括所有信用卡的卡债，车贷，学贷，子女或配偶赡养费等；
房屋出售信息（就是那个卖房的广告，包括地址、邮编、预估房产税、物业费、暖气费等信息）；
与卖主签的买房合同；
你的代理律师信息。

由于具体职业和雇佣状态的不同，每个人需要提交的材料和申请难度也不同，请根据房贷专员的指示来。

Step 5：约谈房贷专员

将所有文件提交给房贷专员，然后进一步确认和完善以下内容↓

房贷金额：可能跟房贷预批信上的数字不同。
首付金额（Down Payment）：若首付低于20%，会被要求购买房贷保险（mortgage insurance），以保护贷款人（即银行）的权益。
房贷利率（Mortgage Rate）：房贷利率可以是固定的（Fixed Rate Mortgage），也可以是浮动的（Variable rate mortgage）。如果担心市场利率上涨，请选固定利率。如果想赌一把利率会下跌，可选浮动利率。
还款频率：还款频率可月付、周付、双周付或半月付。已知房贷总额、首付、利率和还款频率，就可以计算每次要付多少房贷和总共支付的利息了。计算器戳这里。
选择Open Mortgages或Closed Mortgage：前者允许借款人提前大比例支付、或干脆付清房贷而无需交纳提前还贷费（Prepayment Charge）。后者虽然也允许在一定比例内提前还贷，但自由度没有这么大，所以Open Mortgages的利息通常要比Closed Mortgages的高。
合约期限（Mortgage Term）：指借款人承诺遵守房屋贷款利率、贷款机构和相关条件的时间长度，通常为5年。到期后，可选择续约（Mortgage Renewal）并设定新的期限和利率。若在合约期结束时可还清本金余额，就无需续约了。
摊还期（Amortization）：摊还期指完全还清房屋贷款所需的总年数（通常为25年）。摊还期越长，总共支付的利息就越高。摊还期长度对月供和利息总额的影响可参考下表↓

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约谈过程中，你还需问清下列问题：
有没有额外的手续费？Are there other fees I have to pay?
有哪些提前偿还房贷的选项？What about the prepayment options? How much can I prepay without penalties？
合约到期前卖掉房产需付多少罚款？How much should I pay if I sell my property before the end of your term?
我能不能提前全额付清？Can I pay my entire mortgage off early？