中国公民王女士2012年7月购买了位于温哥华的一栋房产， 9 月下旬蒙特利尔银行对该物业进行了 829,500.00 元的抵押贷款。
在2012 年至 2019 年期间，这栋房子作为王女士在加拿大读书的儿子的住所。王女士继续主要与她的丈夫在中国，但经常去温哥华看望儿子孙某。
房子被二次抵押
2017年至2018年间，该物业登记了三项不同的二次抵押，借款人均为王女士。Lloyd Mortgage就是二次抵押中的一家。但是，王女士否认参与任何二按，声称它们都是欺诈，并且一定是她的儿子孙某或不知名的人在她不知情或未经其许可的情况下做的。
根据法院文件显示， 二次抵押贷款中的第一笔于 2017 年 5 月 15 日登记，受益人为 Morning Capital Inc.，向作为借款人的王女士提供 830,000.00 元的贷款。Lloyds 称，王女士本人在知情的情况下参与了这项抵押贷款，并且她在温哥华期间亲自签署了登记抵押贷款所需的所有文件。王女士的回应坚称，她没有参与房贷。她声称抵押贷款执行时她在中国，抵押贷款一定是被不知名的人骗取的，也许是某个长得像她的人。
尽管有证人作证说他们在执行抵押贷款时直接与她打交道。Lloyd要求出示她那段时间的信用卡对帐单，王女士也未能出示。
Lloyd Mortgage传唤了两名证人，他们作证说他们代表王女士处理了 Morning Capital 抵押贷款，并且他们在温哥华亲自会见了她以签署必要的文件。
大约六个月后，即 2017 年 11 月 16 日，王女士儿子孙某签署了受质疑的授权书，该授权书于两周后在新威斯敏斯特土地所有权办公室注册。委托书表面还载有委托人王女士的签字，是经登记的有效文书。
王女士称委托书系孙某伪造，应做无效。她作证说，虽然 POA 上的签名看起来与她的相同，但实际上这不是她的签名。
第二笔抵押贷款中的第二笔于 2017 年 11 月 28 日登记，以 Amber Mortgage Investment Corp. 为受益人，向作为借款人的王女士提供 1,130,000 元的贷款。该抵押贷款是通过使用 POA 签订的。
这笔存款的事实没有争议，但王女士否认知道这笔存款存入她的TD账户，也无法解释这笔存款是如何发生的，尽管当时只有她对账户有权限。
抵押贷款中的第三笔为本案涉案抵押贷款，Lloyd Mortgage抵押贷款。该抵押贷款于 2018 年 1 月 26 日以 Lloyds 为受益人登记，作为借款人向 Wang 女士提供了 1,600,000 元的贷款。它是通过使用 POA 签订的。
全盘否认，一概不认
王女士否认对存入账户的支票一无所知，尽管在关键时间只有她一个人有权管理该账户。
王女士否认对涉及孙某多个银行账户的交易知情。她还否认与通过她的 BMO 账户的远期支票向 Lloyd Mortgage 支付的 16,000 元付款有任何关系，只有她有权处理这笔款项。
儿子孙某签署了必要的文件，对该物业进行适当的抵押登记，这一点没有争议。王女士唯一的抗辩是声称王女士授予其儿子孙某的委托书是伪造的且无效，孙某未被授权签订抵押贷款。
Lloyd Mortgage提供的大量文件与王女士在庭审中的证词在许多方面存在矛盾。这也与大多数其他证人的证词相矛盾，而且经常与她自己的证词相矛盾。王女士对 Lloyds 提供的证据的回应只不过是全盘否认，没有任何证据支持这些否认。
在书面证据面前，以及口头上来自与诉讼结果无关的多个个人的相反证据，王女士要么断然否认对 POA 的任何了解以及导致执行 Lloyd 抵押贷款的任何多项交易，或者说她不记得了。
Lloyd 试图传唤孙某，但找不到他。尽管他们关系密切，但王女士否认知道她儿子的下落。她说她认为他可能在中国，但没有暗示她曾努力联系过他。
此外，王女士承认，她曾通过电子邮件与儿子联系，以便收到王女士 BMO 账户的银行对账单，为这场诉讼做准备。她还在盘问中承认，自 2020 年 3 月以来，她偶尔会与他进行电话联系。
此外，在盘问中，王女士承认，她通过定期从中国人汇款来监控她的 BMO 账户银行账户，并指示她的 BMO 客户经理向 BMO 抵押贷款付款。她证实，她于2016年12月批准从BMO Mortgage中提取180,000加元，先存入BMO账户，再转入儿子孙某的加拿大银行账户之一，以协助儿子购买新车。然后，她于 2017 年 1 月批准从 BMO 账户中提取额外的 190,000 元，然后先存入她的 BMO 账户，然后转入孙某的一个加拿大账户，再次据王女士说，以帮助她的儿子购买新车。
王女士关于她在2016年12月和2017年1月转给儿子近40万元购买新车的证据大意是没有道理的。尤其是根据她的证据，她不知道儿子的活动，他是否有工作或有女朋友，他是否真的买了车，最令人难以置信的是，他的下落。同时，她表示，包括 Lloyd Mortgage 在内的二级抵押贷款是她儿子欺诈的结果。
法院判决
王女士每年从她的账户中转出大笔资金给孙先生使用的模式，与二按的收益最终支付给她是一致的。所有二按的收益最初都存入王女士持有的账户，之后每笔抵押的收益从她的账户中转出以偿还之前的二按，或转入其他账户。这与 2016 年 12 月提取的 180,000 元和 2017 年 1 月提取的 190,000 元 BMO 抵押贷款的模式相同。这些资金从她完全控制的BMO 账户流向了孙某。
从这些事实中得出的推论，实际上是对事实的唯一推论，是王女士进行了各种第二抵押贷款，以向她的儿子提供大量资金，无论她儿子打算将这些资金用于什么用途资金。
王女士在本次诉讼中的立场是，有人冒充她签署文件。她没有解释其他人如何或由谁使用她拥有和控制的文件以促进该交易。绝大多数证据恰恰相反。王女士关于她不在温哥华的说法完全没有根据，因为她没有提供一份文件或证据来支持这一说法。
关于 Amber 和 Lloyd 抵押贷款，王女士的立场是她没有将 POA 授予她的儿子，并且他通过伪造文件主动诈骗她。再一次，书面证据绝大多数是相反的。从表面上看，POA 是由王女士签署的，签署人是她的儿子孙某。证据进一步证实，在支付第二笔抵押贷款后发生的大量交易涉及王女士当时拥有专属权限的账户。
王女士的律师在最后的辩论中描述了另一种情况，其儿子孙某生活方式奢侈，包括对赌博和豪车的热爱，以及他无力支付这种生活方式，迫使他通过伪造 POA 来欺骗他的母亲，使他能够签订各种抵押贷款并处理她的银行账户。这个论点的困难在于没有任何证据可以证明它。
最终法院判定POA 是有效的，Lloyd 抵押贷款也是有效的。
来源：canlii.org 封面：Tingey Injury Law Firm on Unsplash
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