不列颠哥伦比亚省最高法院的一名法官判定，一对夫妇及其房地产投资公司应就他所称的 "出了大问题的房地产开发项目 "赔偿 500 多万加元。
大法官 F. Matthew Kirchner 于3月11日周一就此案做出了长达 140 页的判决，认定被告 Yunal Kumar Nath、Jozsef Horvath 及其公司应共同和单独承担对 Weihe Wang、Guilian Tian 和 Weihe Investments Ltd. 的全部 5,164,950 加元欠款。
第三方Ying Ping Guo也被认定应承担数百万加元的赔偿责任，但Kirchner认为，Nath、Horvath及其公司有义务赔偿Ying Ping Guo "对原告的全部赔偿责任"。
Kirchner 裁决中涉及的众多索赔中的每一项都源于双方购买并试图开发两处约 150 英亩的地产，一处位于乔治王子城西南，另一处位于阿博斯福德的苏玛斯山山顶。
原Wang和Tian是 2005 年从中国移民到加拿大的夫妻。根据裁决，Wang在中国是一家 "非常成功 "的制药厂的老板，直到退休，每年只在加拿大呆一到两个月。他的妻子一直和他们的孩子留在加拿大，孩子们现在都已长大成人，并且自 2010 年以来一直是加拿大公民。
虽然Tian自称是一名 "家庭主妇"，但她 "也一直主要负责Weihe Investments Ltd.的投资活动"，包括在不列颠哥伦比亚省购买 22 套预售公寓，"以及该省的商业和独立住宅物业"，判决书中写道。Wang在中国也有房地产投资，其家族在阿尔伯塔省和安大略省也有房地产投资。
根据 Kirchner 的裁决，尽管Wang和Tian夫妇拥有丰富的房地产投资经验，但在与 Nath、Horvath 和 Guo 合作之前，他们从未尝试过担任开发商。
Guo是原告和其他被告之间的最初联系人。在导致诉讼的命运多舛的房产交易之前，他和妻子Yue Chun Xi是Wang和Tian夫妇的 "密友"。
"2016年5月，Guo向Wang介绍了投资乔治王子山和苏马斯山房产的机会，"判决书写道。"这最终证明对他们 20 年的友谊是致命的。"
虽然在谁与谁接触投资的问题上存在争议，但 Kirchner 得出的结论是Guo与Wang接触，而且是在与 Nath 和 Horvath 会晤，讨论他们是否有意引入投资者收购和开发这两处房产后接触的。
Horvath 是一名建筑承包商，他于 2013 年在皮特草原租下一处房产时认识了Guo。Horvath 就乔治王子城和苏马山房产的投资提案与Guo进行了接触。
判决没有解释 Horvath 和 Guo 是如何认识同为承包商的 Nath 的。但判决书指出，Nath "有一位亲戚在某级政府部门工作"，而且有人建议通过这种关系来改变苏马山地产的分区，以允许更密集的开发。
收购物业
Kirchner 得出的结论是，Horvath 找到Guo，希望Guo帮助寻找投资者，为收购这两处房产提供资金。
根据裁决，Guo、Nath和Horvath于 2016 年 4 月或 5 月在兰里会面，"讨论如何管理房产开发 "以及让Wang投资的可能性。
Guo联系了Wang，告诉他有机会投资这两处房产。他将这两处房产描绘成一项收益良好的投资，在对其进行分割和开发后，有可能获得高达 5000 万加元的利润回报。
根据该决定，他的想法是将乔治王子庄园细分为一英亩的地块，将苏马山庄园细分为半英亩的地块。
乔治王子庄园拟建多达 150 块地皮，苏马山庄园拟建多达 300 块地皮，但 Kirchner 得出结论认为，Guo已向Wang明确表示，这些数字并非保证，而是取决于政府的批准。
"我承认Guo并没有表示这些房产一定可以按照建议进行分割，"裁决书写道。"然而......我确信，Guo向Wang误导说存在实现这些房产分割的有利条件，而事实上这种说法是没有依据的。"
Guo、Wang、Horvath和Nath四方于 2016 年 5 月 15 日在阿伯茨福德共进午餐，Wang "急切地想看看乔治王子市的房产"，并决定当天下午支付包机费去实地考察。
Wang 和 Tian 在本拿比的 Grand Villa Casino 宴请了 Guo、Horvath 和 Nath，并口头商定了购买这些房产进行开发的计划。决定书显示，原告计划为乔治王子城房产支付 150 万加元，为苏马山房产支付 315 万加元，外加开发这两处房产的费用，开发工作将由 Horvath 和 Nath 负责，Guo负责监督。
两天后，即 2016 年 5 月 18 日，Wang和Tian夫妇二人在阿伯兹福德的一家律师事务所与Guo、Horvath和Nath会面，提供了定金并签署了收购房产的文件。
被告的秘密利润
"原告并不知道，在 2016 年 5 月 16 日晚宴之前的几周内，Horvath 和 Nath 为自己争取到了购买乔治王子山和苏马山房产的权利，价格大大低于给Wang和Tian的购买价格，"判决书写道。
"因此，到 2016 年 5 月 16 日，当双方为他们新的投资关系干杯时，Horvath 和 Nath通过将两处房产炒卖给原告，可以分享145 万加元的秘密利润。"
根据 Kirchner 的说法，Nath 和 Horvath 于 2016 年 5 月 12 日前往乔治王子市查看房产，5 月 16 日，也就是Wang和Tian同意以 150 万加元的价格购买房产的同一天，Nath 通过其公司 Developro Construction Ltd. 以 55 万加元的价格签订了购买合同。
判决书指出，原告提交的一份评估报告显示，乔治王子城房产在 2016 年 5 月的实际价值仅为 37.5 万加元。
就在Wang和Tian签署购买文件前不久，Developro 将其购买该房产的权利转让给了 Nath 控制的一家编号公司。根据裁决，作为土地交易的一部分，这家编号公司后来被卖给了Wang和Tian的公司 Weihe。
同样，2016 年 5 月 10 日，Horvath通过自己的编号公司，受让了已在进行中的苏马山房产销售计划。
"转让文件上写明转让费为 315 万加元，但 Horvath 在证据中同意他只需支付 265 万加元的转让费，"裁决书写道。
"我推断，这样做是为了防止 Horvath 不得不向原告披露转让情况，因为原告已同意以该价格购买该房产。这将有助于掩盖 Horvath 和 Nath 通过将转让权转给原告而赚取 45 万加元利润的事实"。
根据裁决，Wang和Tian在阿伯兹福德律师事务所与Guo、Nath 和 Horvath 会面时，他们自己的律师并不在场。
准备这些文件的律师告诉法庭，他建议这对夫妇在进行交易前寻求独立的法律意见，尽管Wang不会说英语，Tian的英语能力也有限，但交易过程中没有对文件进行中文翻译。
法官还发现，Guo在会面过程中充当翻译，这也导致了Wang 和 Tian对律师在交易过程中所扮演角色的混淆。
裁决还指出，Guo在阿伯兹福德律师会议上才知道 Nath 和 Horvath 收购了这些房产。
"尽管Guo知道这些情况，但他没有对交易提出质疑，也没有向Wang 和 Tian披露 Nath 和 Horvath 的利益，"裁决书写道。
"然而，我承认Guo并不知道 Nath 先生和 Horvath 先生通过炒卖房产秘密牟利。相反，我接受Guo的证据，即他认为 Nath 和 Horvath 的参与与他们为 Weihe 购买房产所做的努力有关。我之所以这样认为，主要是因为Guo没有从房产交易中获得任何利益。如果他知道 Nath 和 Horvath 从炒房中获利，他很可能会对此进行调查"。
信托责任和共谋
Kirchner 认为，Nath 和 Horvath 有信托责任向 Wang 和 Tian 披露他们在两处房产中的权益。
法官认为 Nath 和 Horvath 应为他们从销售中获得的 145 万加元秘密利润承担责任。
同样，Kirchner 还裁定 Nath 和 Horvath 应向原告赔偿 Nath 在购买乔治王子城房产时相对于其评估价值多支付的 17.5 万加元。
原告还声称，Nath、Horvath 和 Guo 共谋从销售中秘密获利。
Kirchner "毫不犹豫 "地认定Nath、Horvath共谋，但法官拒绝对Guo做出同样的认定，而是认为Guo既没有违反对原告的信托责任，也没有参与共谋。
判决书写道："虽然Wang 和 Tian没有房地产开发经验，但他们有丰富的房地产买卖经验，比Guo丰富得多。"
欺诈和疏忽的虚假陈述
Kirchner认定Guo对Wang 和 Tian在购买房产时多支付的一小部分款项负有责任，并认定Guo就霍Horvath作为土地开发商的技能和专业知识水平向Wang 和 Tian夫妇做出了疏忽的虚假陈述。
Kirchner 认为，Wang 和 Tian在决定是否购买这些房产时所依据的是几项虚假陈述，而这是其中之一。根据裁决，如果Guo没有吹捧 Horvath 的专业知识，Wang 和 Tian夫妇就不会完成购买。
因此，虽然不需要对 Horvath 和 Nath 从销售中赚取的秘密利润负责，但Guo需要对多付的 17.5 万加元负责。然而，Kirchner 得出结论认为，Wang 和 Tian 存在 "共同过失"，因为他们在同意购买之前没有进行评估。
因此，他将Guo的赔偿责任减少了 50%，减至 87,500 加元。
挪用建设资金
虽然在原告收购乔治王子庄园后，庄园的开发工作最终得以启动，但这些工作 "被 Nath 和 Horvath 管理得毫无希望"。判决还指出，即使项目管理得当，也很可能无法盈利。
"乔治王子城项目和苏马山项目在财务上都不可行，甚至无法按计划实现，"Kirchner 在裁决中写道，"即使乔治王子城项目完成了，也会亏损。苏马山项目很可能永远不会破土动工，因为该计划需要对官方社区规划进行修改。此外，在苏马山地产上进行分区所需的必要服务根本不存在"。
告提交的法务会计师报告得出的结论是，Wang 和 Tian该项目向公司预付的 2,862,500 加元中，大部分被挪用于其他用途。
决定中写道：“提取的现金数额简直令人震惊。”
“在可以追踪的地方，（会计）发现维和的钱花在了赌场、汽车经销店、珠宝店、餐馆、服装店等地方。但大部分支出无法追踪，因为钱是现金取出的。”
虽然法官认定Guo需要向Wang 和 Tian及其公司支付数百万加元的损害赔偿，但法官裁定Nath 和 Horvath应对Guo承担其欠原告的所有金额。
其他索赔和损害赔偿
法官总共判给原告 5,164,950 加元，加上尚待确定的法庭费用和判决前利息金额。
Nath 和 Horvath共同和个别地欠了所有这些总额，但该决定还包括Nath的妻子单独欠下的一些金额。
Nath 和 Horvath被责令支付的损害赔偿包括：
- 他们的秘密利润为 1,450,000加元
- 乔治王子城房产多付 175,000加元
- 项目开发资金 2,862,500加元
- 82,000加元用于不存在的激光雷达调查
- 承包商和解金 307,500加元
- 原告为收购房产而借入的资金支付了 187,950加元的利息
- 100,000加元的惩罚性赔偿
Guo的负债总计 3,314,450加元，细分如下：
- 乔治王子城房产多付 87,500加元
- 项目开发资金 2,649,500加元
- 82,000加元用于不存在的激光雷达调查
- 承包商和解金 307,500加元
- 原告为收购房产而借入的资金支付了 187,950加元的利息
法官没有下令对Guo进行任何惩罚性赔偿。
根据判决，Horvath妻子被勒令支付 35,500 加元的秘密利润，因为她“明知收据”了不义之财。她还必须支付 225,000加元，因为她知道收到了挪用的项目开发资金的收益。
这一总额相当于Horvath夫妇在萨里一套房屋首付的一半，该房屋现已出售。根据该决定，她所欠的金额将用出售收益的一半来抵消，这应该会将她所欠的金额减少到“41,500 加元的范围”。
Horvath妻子所欠的损害赔偿是她丈夫所欠总额的一部分，但她的责任不是连带的。
原告对Guo的妻子和Horvath的儿子提出的额外索赔被驳回。
来源：ctvnews 封面：
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