温哥华西区一栋住宅的前房主尽管在去年 6 月以近 400 万加元的价格卖掉了这栋住宅，但仍继续住在里面。上周，他们打赢了一场官司，至少在未来一段时间内，新房主不会驱逐他们。
根据不列颠哥伦比亚省最高法院法官Kevin D. Loo的裁决，Feng Xia Liu和Lian Bin Feng是West 36th Avenue一处房屋的业主。
2023 年 4 月，Liu和Feng与 Shan Guang Wang 和 Hua Yun Zhang 签订了一份买卖合同，双方同意以 390 万加元的价格出售该房产。
买卖于 2023 年 6 月 15 日结束，但在结束之前，买卖双方签订了一份住宅租赁协议，允许Liu和Feng继续居住到 9 月底。
根据 Loo 的裁决，租房协议的日期为 2023 年 5 月 1 日。协议要求 Liu 和 Feng 每月支付 5500 加元的租金，并要求他们维护房产和继续支付水电费。
正如裁决书中引用的那样，买卖合同承认了租赁协议，并指出 "卖方无需支付押金"，但买方将从购房款中 "扣留" 10 万加元，直到租赁期满前不久。
"自 2023 年 9 月 30 日租赁协议规定的固定期限结束后，申请人认为他们有权继续以按月租赁的方式居住在该房产中，并且从 2023 年 9 月底开始，租金应从 10 万加元的扣款中支付，"Loo 的裁决写道。
RTB 决定
法庭文件显示，尽管Liu和Feng继续居住在该房屋中，但他们于 2023 年 12 月向该省住宅租赁分局申请解决纠纷。
他们辩称，扣留的款项是押金，并要求 RTB 命令Wang和Zhang向他们支付押金和利息，以及 "不当扣留押金的法定罚款"。
法院判决指出，今年 2 月，RTB 仲裁员得出结论，认为预留款不是押金，理由之一是买卖合同中的条款规定无需支付押金。
针对 RTB 的裁决，Wang 和 Zhang 于 3 月 1 日向租户发出了一份为期 10 天的未付租金终止租约通知。
Liu和Feng对这一通知提出异议，再次诉诸 RTB 进行仲裁。
4 月份，RTB 对第二起案件进行了审理，仲裁员得出结论，RTB 先前的裁决认为预留款不是押金，这意味着租户确实拖欠了租金。
仲裁员签发了有利于Wang和Zhang的占有令，但由Liu和Feng向不列颠哥伦比亚省最高法院（B.C. Supreme Court）提出申请，要求对 RTB 的两项裁决进行司法审查，该裁决被中止。
Loo 的裁决正是该司法审查请求的结果。
明显不合理
法官指出，由于第二个 RTB 裁决依赖于第一个 RTB 裁决中对预留款的认定，因此根据对仲裁员关于预留款的推理的分析，这两个裁决要么被维持，要么被撤销。
Loo 认为仲裁员关于预留款不是押金的认定 "至少有两个原因"。
首先，仲裁员的推理部分基于这样一个结论，即预留款与单位状况无关，也不取决于单位状况。Loo 的裁决指出，这种对押金目的的解释过于狭隘，他援引了《住宅租赁法》，该法将押金定义为 "租户对住宅财产的任何责任或义务"。
其次，买卖合同中的条款确实将预留款与单元房的状况联系在一起，指出卖方有义务维护该房产。
"我认为，10 万加元的预留款显然是《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act）中定义的押金。很明显，从文件表面上看，押金的目的是为了保证承租人对该房产的义务。被申请人未能提出任何其他可行的理由。"
此外，法官还指出，作为一般法律原则，当事人对其关系的标注 "并不具有决定性"。"关于预留款是否是押金的问题，必须根据其功能和该术语的法律定义来回答，而不是根据租赁协议中的描述来回答。
Loo 的裁决写道："在我看来，双方选择不将预留款称为押金这一事实本身并不能合理地导致仲裁员得出预留款不是押金的结论，因为预留款明显属于（《区域贸易协定》）中押金的定义范围。"
在得出这一结论后，法官裁定 RTB 的第一项裁决因 "明显不合理 "而应予撤销，第二项裁决因依赖于该裁决而应予撤销。
他暂缓执行本可允许买方驱逐卖方的占有令，并命令 RTB 重新考虑这两项裁决所依据的问题。他还将诉讼费用判给了作为胜诉方的Liu和Feng。
来源：ctvnews 封面：PhotoMIX Company/pexels
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